20260824-财信证券-房地产周报_二手房成交维持增长_上海优化房地产政策_8页_1mb

二手房成交维持增长，上海优化房地产政策总结

核心内容

本报告分析了2026年8月17日至8月23日期间，中国房地产市场的主要动态。重点包括新房与二手房成交数据、政策调整及投资建议。

成交数据概览

新房成交情况

• 30城新房成交面积：最近7天为221.7万平，同比增速为-6.3%；年初至今为8499.3万平，同比增速为-7.2%；月初至今为630.4万平，同比增速为-9.9%。
• 13城新房成交面积：最近7天为174.1万平，同比增速为-6.3%；年初至今为5970.6万平，同比增速为5.9%；月初至今为508.2万平，同比增速为6.7%。
• 10城新房及二手房成交面积：最近7天为258.0万平，同比增速为7.1%；年初至今为9141.4万平，同比增速为0.9%；月初至今为742.4万平，同比增速为0.3%。

重点城市新房成交情况

• 北京：年初至今新房成交面积为532.2万平，同比增速为-4.6%；月初至今同比增速为9.2%。
• 上海：年初至今新房成交面积为900.0万平，同比增速为6.9%；月初至今同比增速为37.9%。
• 深圳：年初至今新房成交面积为203.1万平，同比增速为2.6%；月初至今同比增速为20.1%。
• 广州：年初至今新房成交面积为578.6万平，同比增速为6.0%。
• 杭州：年初至今新房成交面积为485.6万平，同比增速为-16.1%。
• 成都：年初至今新房成交面积为844.2万平，同比增速为-21.2%。
• 武汉：年初至今新房成交面积为806.3万平，同比增速为2.7%。
• 苏州：年初至今新房成交面积为229.9万平，同比增速为-22.0%。

二手房成交情况

• 13城二手房成交面积：最近7天为174.1万平，同比增速为12.9%；年初至今为5970.6万平，同比增速为5.9%；月初至今为508.2万平，同比增速为6.7%。
• 北京 / 上海 / 深圳 / 杭州 / 苏州二手房成交面积：年初至今分别为1115.4万平、1506.9万平、450.8万平、462.3万平、564.0万平，同比增速分别为2.0%、12.4%、2.4%、-10.4%、10.7%。
• 二手房年累计占比：北京为67.7%、上海为62.6%、深圳为68.9%、杭州为48.8%、苏州为71.0%；本月至今分别为69.3%、62.0%、74.0%、55.3%、77.6%。

主要观点

1. 新房成交持续下滑：全国新房成交面积同比增速为负，表明市场整体仍面临一定的下行压力。
2. 二手房成交维持增长：二手房市场表现相对积极，尤其在部分重点城市，如上海，成交量和增速均显著提升。
3. 政策调整对市场影响明显：上海近期出台多项房地产优化政策，包括降低首付比例、优化公积金提取、实施“以旧换新”购房补贴等，旨在刺激市场活力。
4. 结构性改善趋势：虽然全国销售数据下滑，但核心城市市场出现结构性改善，优质房企销售额仍保持增长。
5. 投资建议：维持房地产行业“同步大市”评级，建议关注深耕一线及核心二线城市的优质开发商，以及受益于二手房交易回暖的房地产经纪龙头。

关键信息

• 上海优化房地产政策：
  • 首套房商贷最低首付比例统一为15%；
  • 二套房外环内最低首付比例不低于25%，外环外不低于15%（含宝山、嘉定区全域）；
  • 可提取公积金交契税、买车位；
  • 实施“以旧换新”购房补贴，最高补贴8万元。
• “十五五”规划内容：
  • 上海明确城市更新和住房发展任务，涉及人居改善、住房保障、空间盘活等七大方面共28项内容；
  • 到2030年底，实施老旧小区改造3000万-4000万平方米，新增供应商品住宅2500万-2800万平方米。

投资评级系统说明

• 投资评级以报告发布日后6-12个月内，所评股票/行业涨跌幅相对于同期市场指数为基准；
• 股票投资评级分为买入、增持、持有、卖出；
• 行业投资评级分为领先大市、同步大市、落后大市。

风险提示

• 盈利能力继续下滑；
• 销售不及预期；
• 资产减值风险；
• 政策效果不及预期风险。

总结

综上所述，尽管新房市场整体表现疲软，但二手房市场在政策支持下展现出持续增长的态势，尤其是上海等重点城市。政策优化为市场注入了新的活力，有助于提升购房者的信心和交易活跃度。投资者可关注优质房企及房地产经纪龙头，把握市场结构性改善的机会。同时，需警惕政策效果不及预期及市场下行风险。