20131204-兴业证券-房地产_重点城市整体成交维持高位_各地持续收紧限购政策使得地产股承压明显_21页_916kb

文档总结

核心内容概述

2013年11月，重点城市房地产市场整体成交维持高位，但一线城市成交环比下降，二线城市多数成交上升。房价环比涨幅首次明显收窄，需关注其持续性。土地市场冷热不均，重点城市土地成交上升，而300城市土地供求下降。地产股承压明显，板块估值处于历史低位，缺乏趋势性上涨催化剂。分析师对珠海地区及其中两家地产公司格力地产和华发股份表示看好，并推荐关注其系列报告。

主要观点

1. 销售情况

• 重点城市整体成交环比上升2%，但一线城市除深圳外均下降。
• 深圳成交环比上升39%，同比上升9%，接近近两年成交峰值。
• 北上广深成交分别环比变化-8%/-2%/-13%/39%，同比变化-44%/0%/-10%/9%。
• 一线城市库存变化为-1%/3%/-0.5%，二线城市中福州库存下降，其余多数城市库存上升。

2. 房价情况

• 全国百城新房价格环比上涨0.68%，较10月明显收窄，为连续第18个月上涨。
• 一线城市新房价格环比涨幅为1.22%，其中北京为0.18%，为一年最低。
• 11月新房价格上涨城市有69个，较上月减少6个，环比涨幅大于2%的城市仅6个。
• 二手房价格环比涨幅也有所收窄，涨幅居前的城市为深圳、上海、南京。

3. 土地市场

• 300城市住宅用地供应和成交面积均下降，而重点城市土地成交面积环比上升15%，同比上升30%。
• 重点城市溢价率维持高位，达到23%，但较上月下降3个百分点。
• 300城市住宅类用地成交楼面均价上涨28%，重点城市楼面均价上涨31%。

4. 政策与板块估值

• 地方政府继续收紧限购政策，多地升级限购令，显示对房价上涨的容忍度有限。
• 房地产板块TTM-PE为10.9倍，相对沪深300为1.22，处于极低估值水平。
• 地产板块11月跌幅为1.9%，跑输上证综指5.7个百分点，排名垫底。
• 不动产登记统一至国土部，为房产税扩围奠定基础，但实际影响有限。

关键信息

重点城市销售情况

• 上海：新房成交面积177.4万平米，环比-2%，同比0%。
• 北京：新房成交面积78.6万平米，环比-8%，同比-44%。
• 深圳：新房成交面积45.2万平米，环比39%，同比9%。
• 广州：新房成交面积69.5万平米，环比-13%，同比-10%。
• 南京：新房成交面积92.8万平米，环比5%，同比25%。
• 苏州：新房成交面积64.5万平米，环比-26%，同比3%。
• 杭州：新房成交面积28.7万平米，环比5%，同比-34%。
• 成都：新房成交面积97.3万平米，环比8%，同比-13%。
• 重庆：新房成交面积253.2万平米，环比15%，同比11%。

土地市场情况

• 300城市住宅用地推出面积环比-3%，同比-5%。
• 重点城市住宅用地推出面积环比-18%，同比-24%。
• 重点城市住宅用地成交面积环比+15%，同比+30%。
• 重点城市土地出让金总额为852亿元，同比+45%。

政策动向

• 多个城市升级限购政策，如上海、北京、广州、深圳、武汉、厦门等。
• 国务院宣布不动产登记统一到国土部，为房产税扩围铺路。
• 北京推出自住型商品房销售管理暂行规定，采用摇号方式，但公平性仍存疑。

个股表现

• 金地集团：11月涨幅4.6%，为唯一上涨的地产股。
• 招商地产：跌幅12.6%，为跌幅最大。
• 万科A：跌幅6.1%。
• 保利地产：跌幅6.4%。
• 荣盛发展：跌幅5.9%。
• 世茂股份：跌幅3.0%。
• 中南建设：跌幅7.8%。
• 世联地产：跌幅2.4%。

附录摘要

附录1：重点城市销售情况

• 图表展示了各重点城市新房销售情况，包括成交面积、环比变化、同比变化等。

附录2：2010年以来重要政策一览

• 列表涵盖了2010年以来的重要房地产政策，如国十条、国八条、新国五条、公积金政策、土地供应政策等，显示政策对房地产市场的影响。

结论

尽管重点城市成交维持高位，但一线城市成交走弱，房价涨幅收窄，政策持续收紧，地产股承压明显。板块估值处于历史低位，但缺乏上涨催化剂。珠海地区发展潜力被看好，格力地产和华发股份值得关注。未来需密切关注房价涨幅的持续性及政策变化对市场的影响。