20170408-华泰证券-房地产长效机制建立重要政策点评_一次解开中国地产心结的历史机遇_11页_1mb

2017年房地产供给侧调控政策分析总结

核心内容

2017年4月6日，住建部与国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号文），标志着房地产调控政策从需求侧向供给侧转变，成为建立房地产市场长效机制的重要一步。

主要观点

1. 供给侧调控政策的出台

• 政策核心：根据房地产库存去化周期调整土地供应规模和节奏，以解决供需失衡问题。
• 量化标准：消化周期在36个月以上的城市应停止供地；36-18个月的减少供地；12-6个月的增加供地；6个月以下的显著增加并加快供地节奏。
• 政策意义：首次从土地供应端调控市场，有助于抑制房价过快上涨，改善市场预期。

2. 地方政府执行政策概率高

• 联合发文：住建部与国土部联合发文，提升政策执行协调性。
• 问责机制：中央对地方政策执行不力进行约谈问责，促进政策落实。
• 政治周期影响：地方政府在政治周期关键节点更倾向于执行中央政策，增强“看齐意识”。

3. 房价将总体走平

• 一线城市：因库存去化周期较短，中心区房价可能小幅上涨，外围区域房价可能下降。
• 三四线城市：土地供应将受到限制，抑制投机购房行为，房价趋于稳定。
• 重庆模式参考：通过地票制度增加土地供给，有效控制价格波动。

4. 长期调控方向：限购限贷政策或逐步放开

• 需求侧抑制不足：以往政策侧重抑制需求，但未能根本解决供需矛盾。
• 供给侧改革作用：增加土地供给可为需求端政策松绑，中长期限购限贷政策有望逐步放开。
• 财政影响：库存较低城市土地供给增加将提升财政收入，库存较高城市则可能减少土地供应。

5. 对房地产投资与宏观经济的影响

• 投资支撑：1-2月商品房销售和居民中长期贷款数据表明市场仍具活力。
• 短期利好：热点城市土地供给增加将刺激房地产投资增速。
• 长期趋势：房地产暴利时代结束，市场将逐步走向均衡。

关键信息

库存消化周期测算

• 最短城市：南昌（9.6个月）、杭州（10.6个月）
• 最长城市：福州（34.8个月）
• 一线城市去化周期：北京（10.1个月）、上海（13.8个月）、深圳（23.9个月）、广州（12.1个月）

土地供给调整方式

• 调整供地结构：减少工业和商服用地，增加住宅用地。
• 农村集体建设用地利用：探索灵活利用农村集体建设用地，如建设保障房。
• 借鉴重庆地票制度：通过复垦农村土地获得建设用地指标，增加土地供给。

地方政府与开发商博弈

• 执行风险：可能存在地方政府与开发商、被拆迁对象之间的博弈。
• 开发商动机：土地供给增加可能压缩利润空间，影响其拿地积极性。

房地产税政策展望

• 短期难推出：房地产税虽被纳入立法计划，但短期内推出概率较低。
• 政策导向：中央更倾向于通过供给侧改革构建长效机制，而非短期行政调控。

结构与执行机制

• 政策执行：要求地级以上城市在2017年6月底前完成土地供应中期规划和三年滚动计划。
• 督查机制：对政策执行不力、市场波动大的城市进行问责。
• 数据报送：每半年汇总一次土地供应计划，确保政策透明和落实。

风险提示

• 政策执行不及预期：可能因地方政府与开发商博弈导致政策效果受限。
• 央行超预期收紧：可能对房地产市场造成额外压力。

总结

此次政策标志着中国房地产调控进入供给侧改革阶段，通过土地供应的动态调整，有望缓解房价过快上涨压力，促进市场供需平衡。短期来看，政策对房地产投资具有积极影响，但长期来看，房地产暴利时代已结束，市场将更加理性。同时，房地产税短期内难以出台，地方政府更倾向于执行供给侧调控措施。政策执行效果取决于地方政府的配合程度及市场反应。