20260811-招商证券-_招商房地产_政策或带动_胜率_提升_维持三季度后半段加大配置判断_京建发_2026_400号文点评及板块配置观点_6页_849kb

【招商房地产】政策或带动“胜率”提升，维持三季度后半段加大配置判断

核心内容

本报告针对北京市于2026年8月7日发布的《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（京建发〔2026〕400号文）进行点评，并结合当前市场环境提出对房地产板块的配置建议。核心观点为：政策调整可能带动板块“胜率”提升，维持对三季度后半段加大配置的判断。

主要观点

1. 政策背景与方向

• 北京此次政策调整是继上海、深圳、广州等地优化房地产政策后的延续，表明全国房地产政策优化趋势已形成。
• 调整内容包括优化限购政策、提高公积金贷款额度上限等，旨在稳定市场预期、提升购房需求。

2. 政策出台背景

• 北京二手房价格自2025年以来跌幅较大，累计跌幅达17%，高于上海（13%）、广州（14%）、深圳（10%）。
• 2026年1-7月北京涉宅用地成交金额同比下滑54%，8月开始进入土地出让高峰期，政策调整或有助于稳定土拍市场并为“金九银十”旺季提供支撑。

3. 投资逻辑与框架

• 报告延续中期策略《买在“赔率”，胜在催化》中提出的“胜率-赔率”框架，认为房地产板块具备“赔率”优势。
• 当前板块“胜率”较低，但随着政策优化，预期将有所提升，从而带来配置价值。

4. 短期与中长期配置建议

• 短期：北京政策调整可能提升部分投资人对房地产板块“胜率”的预期，带来阶段性交易机会。
• 中长期：增量政策观察窗口或在四季度至明年上半年，当前至四季度板块“胜率”仍有提升空间，若“赔率”回升，可进一步加大配置。

5. 标的推荐

• 房地产公司：关注业绩相对稳健、股息率较高的****、*****等；部分投资人可优先关注高能级城市标的，如*****、*****、****、****、****等。
• 受益标的：关注新房及二手房市场量价改善的**等。
• 产业链企业：竣工回落预期的消化可能助力具备产品、服务及定价优势的企业重获估值溢价。
• 生态链转型：重视REITs及不动产资管的长赛道布局，关注其对行业转型的推动作用。

关键信息

• 政策延续性：北京政策调整为地方性优化，非新一轮增量政策起点。
• 市场表现：房地产板块股价已部分兑现“赔率”优势，但“胜率”仍处于较低水平。
• 时间窗口：增量政策观察期预计在四季度至明年上半年，板块“胜率”或进一步提升。
• 风险提示：房地产市场基本面修复不及预期、市场风格切换不及预期等。

结构建议

• 短期策略：关注政策带来的市场情绪修复与交易机会。
• 中长期策略：维持对房地产板块的配置，尤其是具备稳定现金流与高股息率的标的。
• REITs与资管：重视REITs对不动产资管的促进作用，关注核心消费类资产及一级市场打新机会。

附录

• 相关报告：包括年度策略、中期策略、行业点评、月度报告、公司深度报告等，可参考完整报告获取更多细节。
• 免责声明：本公众号仅为招商证券研究报告的转发，不构成投资建议，使用需自行评估并承担风险。

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注：具体标的名称因涉及敏感信息，已用****替代。