投资策略专题：REITs市场月报，3只REITs上市加速扩容，保租房REITs延续涨势-240812-天风证券-26页_2mb

REITs市场分析总结

1 政策背景与市场动态

• 常态化发行政策：国家发改委发布通知，推动基础设施REITs项目常态化发行，扩大项目来源，加速市场扩容。
• 近期动态：
  • 多地政府支持REITs工具，如上海新城高质量发展、徐州保障房政策等。
  • 香港立法拟豁免房地产基金交易印花税，提升其竞争力。
  • 上交所修订做市商规则，公募REITs流动性压力测试加码。

更新时间：2024年7月-8月间，包括华夏大悦城购物中心REIT、中金联东科创REIT等项目获准发行或即将上市。

2 一级市场表现

• 7月上市项目：共3只REITs（华夏特变电工新能源、华夏深国际、中信建投明阳智能新能源），发行规模12亿、15亿、13亿元，首日涨幅分别为223%、0%、115%。
• 行业分类分布: 园区基础设施（167亿）、仓储物流（116亿）、保障性租赁住房（96亿）、消费基础设施（122亿）等。
• 待上市项目：招商蛇口租赁住房等21个项目进入申报或审核阶段。

3 二级市场走势

• 整体涨幅：“中证REITs全收益指数”年初至今上涨91%，显著跑赢债券和其他大类资产。
• 行业分化：
  • 保障房REITs领涨（7月平均涨66.4%），延续强势；
  • 仓储物流跌幅显著扩大（7月下跌37.4%），成为表现最差类别；
  • 能源、环保与交通基础设施持续表现稳健（能源REITs涨幅43.5%，交通1.39%）。

4 估值分析

• 中债估值收益率：7月末，REITs指数整体为5.93%，特许经营类REITs估值下降尤为显著（-116BP）。
• P/NAV评估： 仓储物流、园区基础设施处于历史估值低位（低于均值-1SD），估值吸引力增强，但需注意流动性风险。

5 风险提示

• 基础设施运营风险、市场流动性不足、宏观经济波动、REITs融资不及预期、政策变化等风险需重点关注。

数据动态更新至2024年7月末，部分项目处于待上市阶段。