20201220-天风证券-房地产销售周报_销售改善趋缓_楼市调控继续从严_17页_1mb

房地产行业周报总结（2020.12.07-2020.12.13）

核心内容概览

本周房地产市场整体呈现销售改善趋缓、调控持续从严的态势。一手房成交环比下降8.3%，同比下降2.92%，累计同比下降8.5%；二手房成交环比下降13.35%，同比下降8.39%，累计同比上升4.45%。全国14大城市住宅去化周期为29周，环比下降10.86%。同时，国房景气指数连续九个月上升，显示房地产开发信心有所恢复。

主要观点

• 一手房销售：36大城市一手房成交4.03万套，环比下降8.3%，同比下降2.92%。一线城市成交环比上升4.9%，但累计同比上升8.5%；二线城市成交环比下降13.3%，累计同比下降12.9%；三线城市成交环比下降9.4%，累计同比下降9.95%。一线城市中，北京、上海、广州、深圳表现分化，其中上海和深圳环比增长显著，而北京和广州环比下降。

• 二手房销售：11个城市二手房成交1.16万套，环比下降13.35%，同比下降8.39%，累计同比上升4.45%。一线城市成交环比下降15.6%，二线城市下降14.1%，三线城市小幅上升4%。北京、深圳、成都、杭州等城市二手房成交数据波动较大，部分城市同比降幅明显。

• 库存情况：全国14大城市住宅可售套数合计60.09万套，去化周期29周，环比下降10.86%。一线城市可售套数下降23.8%，二线城市下降0.1%，三线城市基本稳定。去化周期显示一线城市去化压力相对较小，而二线城市去化周期较长。

• 政策调控：楼市调控继续从严，11月新房价格上涨城市数量降至36个，为3月份以来最低值。中央经济工作会议强调“因城施策”，各地持续规范市场秩序，控制炒房行为，同时维持刚需购房优惠。

• 行业趋势：国房景气指数九连升，房地产开发投资保持连续六个月同比为正，投资信心逐步恢复。政策稳定性提高，行业风险溢价率下降，优质房企在融资端受益，企业分化加剧。

关键信息

一手房成交数据

• 36城合计：成交4.03万套，环比下降8.3%，同比下降2.92%，累计同比下降8.5%。
• 一线城市：成交9,500套，环比增长4.9%，同比大幅增长46.81%，累计同比增长8.48%。
• 二线城市：成交17,857套，环比下降13.3%，同比下降19.78%，累计同比下降12.91%。
• 三线城市：成交12,944套，环比下降9.4%，同比小幅增长1.28%，累计同比下降9.95%。

二手房成交数据

• 11城合计：成交1.16万套，环比下降13.35%，同比下降8.39%，累计同比上升4.45%。
• 一线城市：成交4,894套，环比下降15.6%，同比下降11.74%，累计同比上升20%。
• 二线城市：成交5,630套，环比下降14.1%，同比下降12.22%，累计同比下降5.3%。
• 三线城市：成交1,066套，环比上升4%，同比上升54.05%，累计同比下降4.68%。

库存与去化周期

• 全国14城合计：住宅可售套数60.09万套，去化周期29周，环比下降10.86%。
• 一线城市：可售套数23.5万套，去化周期25.6周。
• 二线城市：可售套数34.5万套，去化周期41.5周。
• 三线城市：可售套数2万套，去化周期6.4周。

投资建议

• 优质龙头：推荐万科、保利、金地、融创、龙湖、招商。
• 优质成长：推荐金科、中南、阳光、世茂、新城、华润、旭辉、龙光。
• 优质物管：推荐招商积余、保利物业、碧桂园服务、融创服务、新城悦、永升生活、绿城服务。
• 低估价值：推荐城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝。

风险提示

• 政策变化不及预期；
• 房屋销售不及预期；
• 疫情二次反弹。

行业动态

• 政策调整：青岛市出台政策允许经适房转为普通商品住房，通过补缴土地收益价款实现。
• 融资动态：多家房企发布融资公告，如宋都股份提供11.65亿元担保，荣盛发展发行13.8亿元中期票据，华发集团发行15亿元短期公司债券等。
• 项目进展：部分房企竞得新地块，如大名城竞得青岛黄岛住宅用地，城建发展竞得青岛商住用地，上实发展竞得上海商办用地等。
• 债务管理：恒大、佳兆业、花样年等公司进行债务赎回或发行新债，以优化债务结构。

重点公司公告摘要

• 宋都股份：为三家公司提供11.65亿元担保，累计对外担保总额达130.26亿元。
• 荣盛发展：发行13.8亿元中期票据，票面利率7.2%。
• 融创服务：超额配股权行使，筹集1.03亿股股份，相当于全球发售的15%。
• 华发集团：发行15亿元短期公司债券，票面利率3.65%。
• 东莞万科：资产支持专项计划获深交所通过，拟发行12亿元债券。
• 花样年：20亿元应收款ABS获上交所通过。
• 华宇集团：发行40亿元公司债券，期限不超过5年。
• 中华企业：发行不超过74.25亿元公司债券，用于偿还债务。
• 首创集团：发行30亿元公司债券，用于补充营运资金。
• 龙光控股：3亿美元优先票据获联交所上市。
• 正荣地产：完成3.5亿美元优先票据赎回。
• 金茂集团：竞得唐山二类居住用地，成交总价6.66亿元。
• 中国建筑：前11月新签合同总额28137亿元，地产业务合约销售额增长8.9%。
• 新城控股：境外发行4.5亿美元无抵押债券，用于偿还境外债务。
• 中国恒大：回购并注销17.99亿港元可换股债券，提前赎回11%优先票据。
• 佳兆业集团：发行1.5亿美元票据，票面利率6.5%。
• 珠江实业：转让天晨公司49%股权，由港中旅（青岛）公司以2.13亿元受让。
• 中南建设：为多家子公司提供18.99亿元融资担保。
• 深圳控股：11月合同销售额约9.05亿元，环比上涨109%，同比下降83.7%。
• 金融街：发行30.3亿元资产支持专项计划。
• 保利地产：2020年度投资计划从3150亿元调整至3350亿元。
• 信达地产：发行9.8亿元中期票据，票面利率5%。

结论

本周房地产市场整体销售表现趋缓，但国房景气指数持续回升，显示行业信心逐步恢复。楼市调控政策保持从严，各地继续实施“因城施策”，推动市场规范化。房企融资活动活跃，部分企业通过发行债券、资产支持计划等方式优化债务结构。未来行业分化将加剧，优质房企或受益于政策导向和融资环境改善，而高杠杆企业面临更大挑战。