20250829-浙商证券-招商蛇口-001979.SZ-招商蛇口更新报告_城市更新机遇带来长期Alpha_4页_482kb

招商蛇口（001979）城市更新战略投资分析报告

投资要点

• 投资评级：维持“买入”
• 一句话逻辑：城市更新战略推动有望为招商蛇口带来长期 Alpha。
• 核心观点：城市更新是国家重要战略方向，政策支持明显。

政策背景

城市更新自上而下得到重视，2025 年 5 月至 7 月多个中央会议持续强调，意义重大，明确为重要抓手。

竞争壁垒

• 城市更新门槛高，需要综合开发能力。
• 合格开发商稀缺。截至 2024 年年报，具备强实力的只有 4 家：A 股的招商蛇口、保利发展，H 股的华润置地、中国海外发展。

公司优势

1. 销售与投资强劲：单看 2025 年上半年，招商蛇口表现亮眼，签约销售额达 1045.53 亿元，排名行业前五。
2. 区域聚焦明显：在核心 10 城的投资占比接近 90%，一线占比超 59%。
3. 项目品质高：2024 年有 10 个项目入选全国高端/轻奢/品质作品榜单。
4. 资产运营稳健：全口径收入增长 12%，EBITDA 增长 11%。
5. 模式先进：“地产+商业”模式，精选投资项目，构建“投、融、建、管、退”的完整生态。

与众不同的观点

地方国企参与弹性小，头部央企更具优势。

检验与催化剂

• 催化因素：
  1. 政策持续推动；
  2. 公司获取优质项目；
  3. 持有物业收入增长。
• 检验因素：
  1. 政策进展；
  2. 土地储备情况；
  3. 业绩表现。

盈利预测与估值

• 预计 2025-2027 年归母净利润为 42、46、51 亿。
• 短期用 PE 分析，长期用 PB 分析，预测值均属于正向。
• 给予 1 倍 PB，对应股价 12.5 元，维持“买入”。

风险提示

房地产行业遇冷风险，毛利率修复不达预期可能影响盈利能力。

财务摘要（简）

公司基本面整体保持良好趋势，营收与利润有所增长。财务杠杆稍高，仍属可控范围。未来将稳健经营为目标，持续强化在城市更新领域的地位。

•    *注：以上内容基于对报告摘要的概括，完整内容请阅读报告原文。*