20220710-开源证券-房地产行业周报_单周成交量同比回落_房企融资持续改善_14页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2022年7月10日发布的房地产行业周报指出，尽管6月购房者信心明显回升，销售数据同比回暖，但7月作为传统销售淡季，首周新房和二手房成交量环比大幅下滑。与此同时，房企融资环境有所改善，更多企业恢复发债。然而，二批次土拍热度仍未明显回暖，房企流动性压力依然存在，预计三季度调控政策仍有放松空间。行业增速预计将在下季度触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持“看好”评级。

主要观点

• 销售端：6月购房者信心回升，但7月首周新房和二手房成交量环比大幅下降。
• 融资端：国内信用债发行环比增加，海外债无新增发行，房企融资环境有所改善。
• 土拍市场：二批次土拍整体低迷，重庆土拍成交楼面均价为近五年最低，拿地企业仍以央国企为主。
• 政策端：中央及地方层面出台多项政策支持房地产行业，包括优化公积金贷款、降低首付比例、提高贷款额度、放宽购房补贴等。
• 投资建议：维持房地产行业“看好”评级，预计行业增速将在下季度回升，板块具备投资机会。

关键信息

政策端

• 中央政策：

  • 住建部推动普通商品房按1户1车位配建停车位。
  • 发改委推动盘活存量资产、扩大有效投资，支持基础设施REITs、PPP等方式。
  • 央行支持开发银行、农业发展银行设立金融工具，用于重大项目资本金补充；推出“互换通”机制。
  • 国常会强调强化中央预算执行整改，推动宏观政策落实。

• 地方政策：

  • 上海出台稳就业政策，降低企业用工成本，提升新城综合功能能级。
  • 多地提高公积金贷款额度，如深圳、哈尔滨、德州、嘉善等。
  • 重庆二批次土拍全部成交，揽金136.7亿元，楼面均价6057元/㎡，溢价率仅为0.5%。
  • 衡阳、保定、信阳等地推出购房补贴政策，降低首付比例。

销售端

• 新房销售：

  • 2022年第27周，全国64城新房成交面积391万㎡，同比下降43%，环比下降55%。
  • 年初至今累计成交面积11084万㎡，累计同比下降38%。
  • 一二线城市成交走势优于三四线城市。

• 二手房销售：

  • 2022年第27周，全国23城二手房成交面积151万㎡，同比小幅下滑6%。
  • 年初至今累计成交面积3231万㎡，同比下滑32%。
  • 低能级市场表现相对较差。

土地端

• 2022年第27周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积5239万㎡，成交3278万㎡，同比下降42%，成交溢价率2.6%。
• 一线城市土地成交面积同比增加165%，二线城市同比下降63%，三线城市同比下降32%。
• 重庆二批次集中供地全部成交，成交楼面均价创五年新低。

融资端

• 信用债发行规模为98.8亿元，同比减少18%，环比增加71%，平均加权利率3.88%，环比上升33BPs。
• 海外债无新增发行，融资环境持续改善。

一周行情回顾

• 房地产指数下跌4.36%，板块表现弱于大市，排名28个板块第27位。
• 涨跌幅前五的个股为：国创高新（+6.38%）、西藏城投（+4.76%）、济南高新（+4.72%）、空港股份（+3.83%）、派斯林（+2.95%）。
• 涨跌幅后五的个股为：天健集团（-9.21%）、鲁商发展（-8.78%）、广宇发展（-8.73%）、首开股份（-8.09%）、宋都股份（-7.47%）。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
2. 调控政策超预期变化，行业波动加剧。

评级说明

• 证券评级：买入、增持、中性、减持。
• 行业评级：看好、中性、看淡。
• 投资建议基于相对评级体系，表示投资的相对比重建议，而非绝对推荐。

估值与分析方法的局限性

• 本报告分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。
• 估值方法及模型有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

法律声明

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总结

房地产行业在政策支持下有所回暖，但销售与土拍市场仍面临较大压力。房企融资环境改善，但流动性风险依然存在。预计三季度调控政策将有放松空间，行业增速有望触底回升。投资者应结合自身情况，谨慎判断投资机会。