> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公募 REITs 周报（第 77 期）总结 ## 核心内容 本周公募 REITs 市场整体表现有所回升，中证 REITs 指数周涨跌幅为 0.4%，年初至今涨跌幅为 -8.4%。虽然表现弱于中证全债指数（0.1%）和中证转债指数（1.0%），但强于沪深300 指数（-1.3%）。REITs 总市值在 7 月 31 日为 2305 亿元，较上周增加 16 亿元，全周日均换手率为 0.34%，较前一周减少 0.04%。 ## 主要观点 - **市场表现**：中证 REITs 指数本周止跌企稳，表现弱于中证全债指数和中证转债指数，但强于沪深300 指数。年初至今，中证全债指数涨幅最大，中证 REITs 指数表现最弱。 - **资产类型表现**：产权类 REITs 表现优于经营权类 REITs，产权类平均周涨跌幅为 0.7%，经营权类为 0.4%。保障房、产业园、仓储物流等类型 REITs 收涨，其他类型均收跌。 - **交易活跃度**：数据中心 REITs 交易活跃度最高，区间日均换手率为 0.9%；交通 REITs 成交额占比最高，占 REITs 总成交额的 19.8%。 - **资金流向**：主力净流入额前三名分别为中航中核汇能新能源 REIT（2038 万元）、南方润泽科技数据中心 REIT（739 万元）、华夏安博仓储 REIT（403 万元）。 - **新项目上市**：中航中核汇能新能源 REIT 正式登陆上交所，华夏大悦城商业 REIT 申报至上交所。 - **估值指标**：产权类 REITs 股息率比中证红利股息率均值高 92BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 362BP。 ## 关键信息 ### 二级市场走势 - **中证 REITs 指数**：本周涨 0.4%，年初至今跌 8.4%，表现弱于中证全债指数（0.1%）和中证转债指数（1.0%）。 - **波动率**：近一年中证 REITs 指数波动率为 8.6%，低于沪深300 指数和中证转债指数，但高于中证全债指数。 - **收益率**：近一年中证 REITs 指数回报率为 -17.9%，低于中证转债指数、沪深300 指数和中证全债指数。 ### 产权类与经营权类 REITs 表现对比 - **产权类**：周涨跌幅为 0.7%，其中涨幅前三的 REITs 分别为中金重庆两江 REIT（+8.67%）、中航北京昌保租赁住房 REIT（+5.35%）、红土创新盐田港 REIT（+4.86%）。 - **经营权类**：周涨跌幅为 0.4%，部分 REITs 如华夏南京交通高速公路 REIT（+2.94%）表现较好。 ### 资产类型表现 - **保障房**：中航北京昌保租赁住房 REIT 涨幅最大（+5.35%）。 - **产业园**：建信中关村 REIT 涨幅为 0.35%。 - **仓储物流**：红土创新盐田港 REIT 涨幅为 4.86%，但部分 REITs 如中金普洛斯 REIT 涨幅为 -0.21%。 - **生态环保**：中航首钢绿能 REIT 涨幅为 1.84%。 - **交通基础设施**：华夏南京交通高速公路 REIT 涨幅为 2.94%，但部分 REITs 如华夏越秀高速 REIT 涨幅为 -0.29%。 - **消费基础设施**：华夏大悦城商业 REIT 涨幅为 1.04%，但部分 REITs 如华夏大悦城消费 REIT 涨幅为 -0.09%。 ### 交易活跃度 - **数据中心 REITs**：区间日均换手率最高，为 0.9%。 - **交通 REITs**：成交额占比最高，为 19.8%。 - **其他类型**：能源基础设施、仓储物流、园区基础设施等类型 REITs 成交额占比分别为 16.5%、11.8%、14.8%。 ### 资金流向 - **主力净流入额前三**：中航中核汇能新能源 REIT（2038 万元）、南方润泽科技数据中心 REIT（739 万元）、华夏安博仓储 REIT（403 万元）。 - **部分 REITs 资金流出**：如华夏凯德商业 REIT、中金安徽交控 REIT 等。 ### 一级市场发行 - **已受理项目**：15 只。 - **已反馈项目**：12 只。 - **已问询项目**：3 只。 - **已上市项目**：部分项目如中航中核汇能新能源 REIT 已正式上市。 ### 估值跟踪 - **年化现金分派率**：截至 7 月 31 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 7.4%。 - **相对净值折溢价率**：产权类 REITs 折溢价率偏高，经营权类 REITs 折溢价率偏低。 - **P/FFO**：部分 REITs 如华夏安博仓储 REIT、红土创新盐田港 REIT 等 P/FFO 偏高，显示较高的估值。 - **IRR**：经营权类 REITs 的 IRR 与十年期国债收益率利差较大，部分项目如招商基金招商公路高速公路 REIT IRR 为 4.63%。 ## 风险提示 - 公开资料数据滞后。 - 二级市场价格波动风险。 - 基础设施项目运营风险。 - 税收等政策调整风险。 - 流动性风险。 ## 相关研究报告 - 《公募REITs周报（第76期）-二季报延续分化，指数震荡走弱》 - 《超长债周报-TL 增仓新高》 - 《转债市场周报-兼顾科技主线及低位资产，关注发行人转股意愿》 - 《超长债周报-二季度 GDP 回落至 4.3%，超长债高位震荡》 - 《公募 REITs 周报（第 75 期）-指数走弱，供给扩容》 ## 总结 本周公募 REITs 市场呈现止跌企稳趋势，其中保障房、产业园、仓储物流等类型表现较好。产权类 REITs 表现优于经营权类 REITs，数据中心 REITs 交易活跃度最高。尽管 REITs 指数回报率低于其他主要指数，但波动率相对较低。市场整体仍面临价格波动、项目运营、政策调整和流动性等风险。