房地产行业海外研究系列报告二：收储的平衡支点与前行之路-240827-银河证券-38页_6mb

收储的平衡支点与前行之路总结

核心内容

• 收储政策推广：2024年5月杭州临安区试点政府收购商品住房作为公租房，8月深圳发布相关通知，收储政策在多地推广。全国待售商品房规模约7.39亿方，预计可收储面积为1.43亿方，央行设立的3000亿保障性住房再贷款有望覆盖收储所需资金。
• 回报率考量：收储项目的租金回报率是重要考量因素，如重庆佳寓（光环店）项目租金回报率在4.50%-5.78%之间，济南国熙台项目租金回报率在2.44%-3.13%之间。
• 西班牙收储经验：2008年次贷危机后，西班牙成立Sareb处理问题资产，通过销售和出租等方式盘活资产，带动楼市和宏观经济修复。Sareb累计销售房产16.95万方，实现109.61亿欧元收入。
• 政策对比与影响：我国收储政策与西班牙Sareb存在差异，如资产类型、处理方式、资金来源等。我国以租赁为主，西班牙以销售为主，收储有望缓解去化压力，并通过REITs形式实现资产盘活。

主要观点

• 收储政策有助于消化商品房库存，缓解去化压力，同时为收购主体提供现金流。
• 保障性租赁住房的租金回报率在2%-5%之间，需关注运营成本对净回报率的影响。
• 西班牙经验表明，收储政策可有效修复楼市，带动经济和金融体系的稳定。
• 我国收储政策有望通过REITs形式实现资产的进一步盘活，提升行业估值。

关键信息

• 全国可收储面积：1.43亿方，按50%折扣计算所需资金约5762.15亿元。
• 租金回报率：重庆佳寓项目4.50%-5.78%，济南国熙台项目2.44%-3.13%，REITs平均回报率在4.20%-6.19%之间。
• Sareb处理方式：以销售为主，出租为辅，成立REITs盘活资产。
• Sareb对西班牙经济影响：2013-2017年房屋交易量CAGR达15.36%，房价指数逐渐回升，居民杠杆率下降，失业率改善。

收储政策推广情况

资金用量测算

• 央行设立3000亿保障性住房再贷款，预计带动5000亿银行贷款。
• 截至2024年6月末，保障性住房再贷款使用121亿元，对应收储面积477.46万方。
• 郑州、重庆、济南、常州、大同、青岛、长沙、昆明、烟台、新乡、徐州等城市陆续出台收储政策。

城市跟进程度

收储项目的收益“平衡”

资金成本与投资收益

• 融资端：保障性住房再贷款利率为1.75%，低于地方城投/城发平台以往的贷款利率（4%以上）。
• 投资端：济南国熙台项目租金回报率约3.13%，济南城投项目平均回报率约3.17%，济南城发项目约2.97%。
• REITs回报率：首批上市的保障性租赁住房REITs的租金回报率在4.20%-6.19%之间，净回报率在2.79%-5.48%之间。

西班牙收储之路

Sareb成立背景

• 2008年次贷危机后，西班牙楼市低迷，政府成立Sareb处理银行不良资产。
• Sareb吸收507.81亿欧元的问题资产，包括房地产开发商贷款和房地产资产。

Sareb处置资产的方式

• 销售：通过零售、直销、整销等方式销售房产，累计销售16.95万方房产，实现109.61亿欧元收入。
• 出租：出租房产获取租金收入，用于覆盖运营成本。
• REITs：成立Tempore Properties REIT，将部分资产转至REIT中，实现资产出表。
• 社会福利：设立房产组合池用于社会福利，已有部分房屋实现社会福利用途。

中国与西班牙收储对比

资产来源与分布

• 资产来源：西班牙Sareb主要从银行获取资产，中国收储对象为开发商未售商品房和居民置换房。
• 资产分布：西班牙资产主要分布在加泰罗尼亚、瓦伦西亚、安达卢西亚等沿海经济发达地区，中国则分布在一线、二线、三线城市。

处理方式

资金来源

投资建议

• 看好企业：招商蛇口、保利发展、龙湖集团、万科A、滨江集团、新城控股、招商积余。
• 建议关注：
  1. 优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；
  2. 优质物管：华润万象生活；
  3. 优质商业：恒隆地产；
  4. 代建龙头：绿城管理控股；
  5. 中介龙头：贝壳-W、我爱我家。

风险提示

• 宏观经济不及预期的风险；
• 政策推进和实施不及预期的风险；
• 房价大幅波动的风险；
• 房屋销售和租赁不及预期的风险；
• 租金回报不及预期的风险。