2026年第二季度大中华区物业摘要_36页_7mb

中国房地产市场2026年第二季度总结

核心内容概述

2026年第二季度，中国房地产市场整体呈现结构性分化特征，尤其在甲级办公楼、优质零售地产和物流地产领域表现突出。市场复苏态势逐步显现，但不同城市及板块之间的分化加剧，租金调整压力仍存。同时，中企出海、新兴行业扩张、非传统业态引入等多重因素推动市场持续演变。

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主要观点

甲级办公楼市场

• 租赁活跃度修复：一线城市净吸纳量达55.6万平方米，市场整体呈现复苏态势。
• 结构性分化明显：金融、专业服务、科技互联网等新兴行业成为主要租赁需求来源，不同城市及区域表现不一。
• 租金下行趋缓：多数城市租金同比跌幅收窄，部分核心板块租金实现环比企稳。
• 供应节奏变化：一线城市新增供应短暂放缓，但全年供应压力仍较大；1.5线及二线城市供应分化显著。
• 区域表现：
  • 北京：租赁需求集中在小面积，中关村等区域吸引新兴科技企业。
  • 上海：金融及专业服务仍是核心需求，科技互联网企业持续释放增量。
  • 深圳与广州：受益于中企出海及人工智能赋能，新兴行业推动市场复苏。
  • 成都、南京、武汉、杭州、台北、香港：区域市场表现各异，部分区域空置率下降，租金波动收窄。

优质零售地产市场

• 消费复苏进入新阶段：服务消费增长显著，情绪价值、性价比、科技体验成为驱动市场活跃的核心因素。
• 业态分化与大店策略：消费电子、潮玩、运动、平价餐饮等业态保持活跃，头部品牌继续推进“大店策略”。
• 租金持续下行：多数城市租金同比跌幅扩大，部分区域通过灵活策略维持出租率。
• 区域表现：
  • 北京：餐饮业态主导需求，核心商圈租金压力显著。
  • 上海：大店策略推动市场活跃，核心商圈租金稳定，非核心区域承压。
  • 广州：餐饮与体验式消费活跃，市区空置率小幅上升。
  • 深圳：价值消费浪潮下，新品牌涌现，核心商圈表现稳健。

物流地产市场

• 需求稳定，业主以价换量：工业端需求持续，电商、第三方物流等推动仓储需求。
• 供应区域分化：华南及北京供应压力较大，华东与华西供应趋于平稳。
• 租金深度调整：多数城市租金同比负增长，部分区域因空置率下降，租金跌幅收窄。
• 区域表现：
  • 北京：平谷与廊坊成为主要承接区域，租金调整压力持续。
  • 上海：青浦子市场供应压力较大，租金继续下行。
  • 广州：新增供应集中，空置率保持稳定。
  • 成都：供应集中入市，空置率小幅上升。

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关键信息汇总

甲级办公楼

• 全国净吸纳量：55.6万平方米（一线城市）
• 租金走势：结构性下行，多数城市跌幅收窄，部分核心板块企稳。
• 供应情况：一线城市供应短暂放缓，1.5线及二线城市供应分化。
• 区域亮点：
  • 北京：中关村吸引新兴科技企业，空置率11.2%。
  • 上海：净吸纳量23.2万平方米，空置率23.5%。
  • 广州：净吸纳量165,900平方米，空置率22.6%。
  • 深圳：净吸纳量372,300平方米，空置率24.9%。
  • 香港：净吸纳量49.2万平方英尺，空置率13.1%，租金上涨。
  • 台北：空置率降至5.1%，租金温和增长。

优质零售地产

• 全国净吸纳量：主要集中在一线城市，如北京、上海、广州。
• 租金走势：多数城市租金同比下跌，部分区域跌幅收窄。
• 供应情况：北京、上海供应有限，广州无新增供应。
• 区域亮点：
  • 北京：餐饮业态主导需求，市区空置率6.7%。
  • 上海：核心商圈空置率8.1%，非核心区域空置率13.7%。
  • 广州：市区空置率7.5%，市郊空置率4.6%。
  • 深圳：空置率4.1%，核心商圈表现稳健。

物流地产

• 全国净吸纳量：398万平方米，略高于新增供应。
• 租金走势：多数城市租金同比负增长，部分区域跌幅收窄。
• 供应情况：华南供应压力最大，华东及华西供应放缓。
• 区域亮点：
  • 北京：空置率31.6%，租金下降。
  • 上海：空置率23.2%，青浦供应压力显著。
  • 广州：空置率保持稳定，新增供应集中。
  • 成都：空置率37.0%，供应集中入市。

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专题分析

中企出海驱动国内办公需求扩张升级

• 行业影响：科技互联网、制造、零售等出海行业租赁需求显著增长，占比超60%。
• 市场趋势：出海企业租赁面积大幅增长，推动行业办公需求持续扩张。
• 区域影响：北京、上海、广州、深圳为主要受益城市，带动区域市场活跃。

多元化业态丰富华南优质办公楼资产内涵

• 酒店业态：成为重要去化渠道，尤其在深圳和广州，去化量占新增供应比例显著。
• 医疗与教育：成为新兴去化路径，但面临政策与改造壁垒。
• 政策支持：地方政府推动用途转换，提升存量改造可行性。

教育需求驱动香港住宅市场结构性增长

• 内地学生升学：香港成为内地学生第二大热门升学目的地，带动住宅租赁与置业需求。
• 政策因素：优才计划与PBSA政策推动需求增长。
• 市场表现：中环租金上涨，整体资本价值回升。

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市场展望

甲级办公楼

• 2026年下半年：核心城市延续K型结构性修复，新兴行业仍是核心增量来源。
• 租金趋势：整体承压，但部分优质项目租金回升信号显现。
• 供应预期：北京、广州、深圳等城市新增供应集中，空置率可能阶段性上升。

优质零售地产

• 2026年下半年：需求逐步修复，供应节奏放缓，租金跌幅有望收窄。
• 业态趋势：情绪价值与科技体验成为消费核心，推动服务消费增长。
• 区域表现：核心商圈仍具韧性，非核心区域需优化招商策略。

物流地产

• 2026年下半年：供应压力集中于华南与北京，租金调整仍将持续。
• 需求变化：电商与第三方物流需求稳定，智慧物流系统推动高标仓需求。
• 区域展望：华东与华西供应趋于平稳，租金跌幅有望收窄。

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总结

2026年第二季度，中国房地产市场在结构性分化中逐步修复，甲级办公楼、优质零售地产与物流地产均展现出不同区域的复苏迹象。中企出海、新兴行业扩张及非传统业态引入成为推动市场的重要力量。尽管租金整体仍处下行周期，但部分优质项目租金回升信号显现，市场分化加剧。未来，随着供应节奏调整与需求修复，市场有望逐步向供需平衡过渡。