20221106-开源证券-房地产行业周报_新房市场持续低迷_优质民企再获发债支持_14页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2022年11月首周，房地产行业整体表现低迷，新房市场成交面积同环比双降，而二手房市场在低基数背景下同比持续增长，整体优于新房市场。尽管地方政策持续放松及房贷利率下降，但销售和土地市场仍未出现实质性回暖。分析师认为，恢复优质民企发债有利于维护市场信心，后续政策或将根据市场恢复情况进一步调整，房地产板块仍具备较好的投资机会，维持“看好”评级。

主要观点

• 新房市场低迷：11月首周，全国64城新房成交面积同比下降22%，环比下降11%；年初至今累计成交面积同比下降33%。
• 二手房市场回暖：23城二手房成交面积同比增长55%，年初至今累计同比微降16%。
• 政策支持持续加码：中央层面鼓励发放“保交楼”专项借款，并推动增信发行项目；地方层面如上海临港片区、厦门、南宁等地放松购房及公积金贷款条件，以刺激市场需求。
• 土地市场有所回暖：全国100大中城市土地成交面积同比增长3%，其中苏州和济南完成集中土拍，部分城市土地全部底价成交。
• 融资端压力仍存：国内信用债发行同比减少54%，平均加权利率环比上升152BPs，海外债无新增发行。
• 市场信心逐步恢复：在宽松政策预期和低基数影响下，市场对房地产板块的信心有望逐步恢复，投资机会依然存在。

关键信息

政策端

• 中央政策：

  • 交易商协会与21家民营房企座谈，推进第二轮增信发行项目。
  • 财政部加大中央预算内投资对深圳保障性住房建设的补助。
  • 商务部联合发展改革委等七部门增设29个国家进口贸易促进创新示范区。
  • 住建部推进老旧小区改造及完整社区建设试点。

• 地方政策：

  • 上海临港片区允许非本市户籍人才在新区限购1套。
  • 厦门、南宁、抚州、金华等地放宽公积金贷款使用条件及首付比例。
  • 多个城市调整购房补贴政策，以支持多孩家庭及引进人才。

市场端

• 新房销售：

  • 全国64城新房成交面积372万平米，同比下降22%。
  • 一线城市新房成交面积同比下降10%，二线城市下降17%，三四线城市下降36%。
  • 年初至今累计成交面积同比下降33%，低能级市场表现更差。

• 二手房销售：

  • 全国23城二手房成交面积143万平米，同比增长55%。
  • 二线城市二手房市场表现相对较好，年初至今累计同比微降16%。

投资端

• 土地成交：
  • 全国100大中城市土地成交面积3718万平方米，同比增长3%。
  • 一线城市土地成交面积124万平方米，同比微增3%。
  • 二线城市土地成交面积同比下降18%，三线城市增长14%。
  • 苏州和济南完成集中土拍，苏州轨交、苏州高新地产及部分房企摘得地块，济南本土城投公司为成交主力。

融资端

• 信用债发行：
  • 2022年第44周信用债发行44.5亿元，同比减少54%，环比减少71%。
  • 平均加权利率3.5%，环比上升152BPs。
  • 海外债无新增发行。

一周行情回顾

• 板块表现：本周房地产指数上涨0.61%，弱于沪深300指数（6.38%），在28个板块中排名第27位。
• 个股表现：
  • 涨幅靠前：西藏城投（+23.55%）、珠江股份（+19.24%）、数源科技（+15.56%）等。
  • 跌幅靠前：保利发展（-8.28%）、电子城（-7.30%）、*ST松江（-3.69%）等。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
2. 调控政策超预期变化，可能加剧行业波动。

投资建议

分析师维持房地产行业“看好”评级，认为在宽松政策预期和低基数影响下，市场信心将逐步恢复，板块具备较好的投资机会。

附注

• 本报告风险等级为R3（中风险），仅适用于专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。
• 报告基于公开信息，不保证准确性或完整性，仅作参考，不构成投资建议。
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