20260803-兴证国际证券-恒隆地产-00101.HK-恢复纯现金派息_内地商场延续修复趋势_4页_407kb

恒隆地产2026年中期业绩及投资评级分析总结

核心内容概述

本报告发布于2026年8月3日，对恒隆地产（00101.HK）的中期业绩表现、财务状况及投资评级进行了分析，维持“增持”评级。报告指出公司在物业租赁业务方面保持稳定，内地商场运营指标持续修复，同时财务结构进一步优化，股息政策保持稳定。

主要观点

1. 物业租赁业务表现稳健

• 2026H1营收增长：公司营收同比上升23%至61.13亿港元，其中物业销售收入同比激增548%至10.43亿港元，主要受益于香港房地产市场回暖，皓日及蓝塘道大宅项目实现销售。
• 物业租赁收入：物业租赁收入同比增长5%至49.23亿港元，表现稳健。
• 核心净利润：尽管受减值损失和利息资本化减少影响，2026H1核心净利润同比下滑10%至14.36亿港元，但核心业务物业租赁的核心净利润保持不变，体现了商业地产的抗周期特性。

2. 内地商场运营持续修复

• 收入表现：内地商场组合收入同比增长6%至25.67亿元人民币，创历史新高，仅天津、武汉和沈阳三地商场收入下滑，其余均实现正增长。
• 租户表现：租户销售额同比增长17%，其中会员销售额增长18%，客流量创历史新高。
• 租户组合优化：非奢业态结构优化和租户组合调整是经营表现优异的主要原因，2026H1引入103个首店品牌，奢侈品净租赁面积同比下降6%，时尚生活净租赁面积增长25%。

3. 杭州恒隆广场进入营收爬坡期

• 开业初期表现：自2026年4月28日开业至6月30日，杭州恒隆广场商场和写字楼业态分别贡献租金收入3700万元人民币和600万元人民币。
• 未来增长潜力：随着下半年更多商铺分阶段开业，预计出租率和租户销售额将持续提升，对整体物业租赁收入形成拉动。

4. 财务状况持续改善

• 净负债率下降：2026H1净负债率降至31.6%，较2025年末下降1.1个百分点。
• 财务费用降低：平均借贷利率下降0.1个百分点至3.7%，总财务费用同比减少5%至9.42亿港元。
• 现金状况：2026H1现金及银行结存增至8.437亿港元，显示公司流动性增强。

5. 维持“增持”评级

• 盈利预测：预计公司2026/2027/2028年核心净利润分别为28.67亿港元、31.09亿港元和32.59亿港元，分别同比增长-10.5%、+8.4%和+4.8%。
• 股息政策：公司恢复纯现金派息，每股股息维持0.52港元不变，2026年7月31日收盘价对应的TTM股息率约为6.9%。
• 估值指标：2026年PE估值为13.2倍，PB估值为0.3倍，显示公司估值具有吸引力。

关键信息

基础数据

• 收盘价：7.29港元（2026年07月31日）
• 总市值：379.30亿港元
• 总股本：52.03亿股

财务预测（单位：百万港元）

财务比率分析

风险提示

• 派息不及预期
• 商场零售额表现不及预期
• 杭州恒隆广场爬坡表现不及预期

投资建议

• 评级：增持
• 理由：公司内地商场租金收入修复趋势有望持续，尽管利息资本化率下降可能抵消部分增长，但整体盈利能力和财务状况仍保持稳健，股息政策稳定，估值合理。

分析师信息

• 分析师：宋健、孙钟涟
• 执业资格：宋健具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格
• 联系方式：songjian@xyzq.com.cn、sunzhonglian@xyzq.com.cn

估值与盈利分析

• 核心净利润预测：2026年28.67亿港元，2027年31.09亿港元，2028年32.59亿港元
• 股息收益率：2026年预计约为7%
• 盈利预测：公司核心净利率预计保持在24.9%-30.0%之间，毛利率稳定在65.6%-66.0%区间

财务健康度

• 流动性：公司现金及银行结存有所增加，流动性增强
• 负债管理：净负债率下降，财务费用减少，显示公司债务管理能力提升
• 资产结构：投资物业占比较高，资产质量稳定，资产负债结构合理

总结

恒隆地产在2026年上半年表现出较强的盈利能力和运营修复趋势，尤其是在内地商场业务方面。公司恢复纯现金派息，维持稳定的股息政策，财务状况持续改善，估值合理，因此维持“增持”评级。未来增长仍依赖于内地商场租金收入修复及杭州恒隆广场的持续表现。投资者需关注派息、商场零售额及项目进展等潜在风险。