上海华鑫股份有限公司2015年年度报告总结
公司基本信息
- 公司代码：600621
- 公司简称：华鑫股份
- 注册地址：中国（上海）自由贸易试验区金海路1000号
- 办公地址：上海市田林路142号G楼6楼
- 法定代表人：毛辰
- 审计机构：众华会计师事务所（特殊普通合伙）
- 审计意见：标准无保留意见
- 利润分配预案：以2015年末总股本524,082,351股为基数，每10股派送0.75元现金红利，共计39,306,176.33元，占归属于上市公司股东净利润的30.15%。
财务状况概览
主要会计数据（单位：元）
| 项目 |
2015年 |
2014年 |
本期比上年同期增减(%) |
2013年 |
| 营业收入 |
365,338,046.42 |
597,387,036.46 |
-38.84 |
1,116,827,780.65 |
| 归属于上市公司股东的净利润 |
130,387,303.66 |
154,744,885.52 |
-15.74 |
296,024,307.22 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 |
113,347,766.99 |
149,038,981.91 |
-23.95 |
298,137,264.08 |
| 经营活动产生的现金流量净额 |
-16,390,197.89 |
-17,037,340.98 |
- |
445,352,358.60 |
| 归属于上市公司股东的净资产 |
1,850,479,016.15 |
1,753,233,247.18 |
5.55 |
1,672,872,304.29 |
| 总资产 |
3,599,592,623.71 |
3,657,677,766.91 |
-1.59 |
3,376,603,937.54 |
主要财务指标（单位：元）
| 项目 |
2015年 |
2014年 |
本期比上年同期增减(%) |
2013年 |
| 基本每股收益 |
0.2488 |
0.2953 |
-15.74 |
0.5648 |
| 扣除非经常性损益后的基本每股收益 |
0.2163 |
0.2844 |
-23.95 |
0.5689 |
| 加权平均净资产收益率 |
7.22% |
9.03% |
减少1.81个百分点 |
19.06% |
| 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率 |
6.28% |
8.70% |
减少2.42个百分点 |
19.19% |
非经常性损益项目（单位：元）
| 项目 |
2015年 |
2014年 |
2013年 |
| 非流动资产处置损益 |
1,141,255.53 |
4,082,296.62 |
-263,173.15 |
| 政府补助 |
6,337,100.00 |
6,713,269.00 |
11,738,849.00 |
| 资金占用费 |
- |
755,600.00 |
57,866.67 |
| 企业重组费用 |
- |
-19,157,998.00 |
-19,052,867.97 |
| 应收款项减值准备转回 |
80,000.00 |
3,026,375.51 |
7,170,209.59 |
| 托管费收入 |
9,132,403.49 |
- |
- |
| 其他营业外收入和支出 |
1,268,652.71 |
8,291,818.76 |
-459.00 |
| 所得税影响 |
-919,875.06 |
1,994,541.72 |
-1,747,849.70 |
| 合计 |
17,039,536.67 |
5,705,903.61 |
-2,112,956.86 |
公司业务概要
主要业务与经营模式
- 主要业务：商务不动产开发与经营，租售结合为主。
- 2015年主要业绩来源：金桥金领之都园区办公物业及部分存量物业销售与租赁。
- 市场状况：上海市租售市场总体稳中有升。
核心竞争力
- 成功开发市中心甲级写字楼及金桥商务园区，具备丰富的开发运营经验。
- 拥有经验丰富的管理团队，注重客户服务，建立了良好的商业信誉。
- 完善的内部管理体系，覆盖项目全流程。
- 开展松江园区合作开发，拓展市场。
资产变动情况
- 可供出售金融资产：期末余额增加1,157.51万元（+57.32%），主要因中毅达股票公允价值变动。
- 投资性房地产原值：期末余额增加46,663.49万元（+85.43%），因收购奥仑实业并将其部分存货转入投资性房地产。
- 在建工程：期末余额减少145.60万元（-45.82%），部分装修项目完工转入长期待摊费用。
报告期内经营情况
营业收入与成本分析
- 营业收入：36,534万元，同比减少38.84%。
- 主营业务收入：32,150万元，同比减少42.89%。
- 其他业务收入：4,384万元，同比增加27.38%。
- 营业成本：20,699.72万元，同比减少32.21%。
- 毛利率：46.91%，同比减少9.66个百分点。
费用情况
- 销售费用：1,032万元，同比减少0.45%。
- 管理费用：5,223万元，同比增加1.39%。
- 财务费用：2,761万元，同比减少2.84%。
- 所得税费用：1,103万元，同比减少63.92%。
研发投入
- 研发投入总额：455,550.90元，占营业收入比例0.12%。
- 研发人员数量：3人，占公司总人数比例0.28%。
- 研发投入资本化比例：62.47%。
现金流情况
- 经营活动现金流净额：-1,639万元，与上年基本持平。
- 投资活动现金流净额：-16,634万元，同比减少452.99%。
- 筹资活动现金流净额：-3,230万元，同比减少242.90%。
投资状况分析
重大股权投资
- 设立华勃企业发展有限公司：与松江开发公司共同投资500亩地块，定位智慧产业社区。
- 受让奥仑实业100%股权：以2.85亿元受让，项目面积126,488.70平方米，位于青浦区，具备增值潜力。
主要控股参股公司分析
| 公司名称 |
净利润（2015年） |
净利润（2014年） |
同比变化 |
原因 |
| 上海金陵置业有限公司 |
1,273万元 |
2,696万元 |
-52.78% |
销售房产减少 |
| 上海择鑫置业有限公司 |
-2,226万元 |
-358万元 |
- |
资金成本增加 |
| 上海金欣联合发展有限公司 |
3,613万元 |
2,655万元 |
+36.08% |
折旧减少 |
| 华鑫证券有限责任公司 |
51,537万元 |
12,692万元 |
+306.06% |
经营业绩增长 |
公司未来发展战略
行业竞争格局和发展趋势
- 全国房地产市场：增速放缓，但改善型需求增加，行业集中度提高。
- 上海房地产市场：办公楼投资增长22.4%，但供应量增加，竞争加剧。
- 浦东金桥市场：供应量增加，但价格平稳，地铁与道路建设提升区域价值。
公司发展战略
- 坚持中高档商务不动产运营，择机进入住宅、养老等领域。
- 成为智慧产业社区开发商和运营商，推动全产业链发展。
- 以城市更新为契机，参与金桥园区功能升级。
经营计划
- 项目开发：争取松江园区年内开工，杨思上南路地块年内改造，苏州青剑湖项目主体结构封顶。
- 资源盘活：推进存量资源盘活，采用合作开发方式拓展社会资源。
- 智慧园区建设：形成符合公司特点的智慧园区建设规范。
- 融资探索：多渠道融资，强化资金集中管理。
风险提示
主要风险
- 市场风险：宏观经济下行导致商办物业需求下降。
- 经营风险：土地储备不足，地价高企。
- 融资风险：需提高财务杠杆以满足开发需求。
- 政策风险：城市更新政策变动影响项目开发。
应对措施
- 市场风险：加速去化可售物业，回笼资金。
- 经营风险：盘活现有资产，拓展其他领域。
- 融资风险：加强财务管理，寻求多渠道融资方案。
- 政策风险：争取政策支持，加快项目前期运作。
利润分配与承诺事项
利润分配预案
- 每10股派送现金红利0.75元，共计3,930.62万元，占净利润的30.15%。
- 未分配利润：328,119,445.95元。
承诺事项履行情况
- 华鑫置业承诺：避免与上市公司同业竞争，注入相关业务与资产，2017年12月31日前完成。
- 股份限售承诺：12个月内不通过二级市场减持公司股份。
总结
华鑫股份2015年营业收入和净利润均有所下降，主要因房产销售减少。公司通过收购奥仑实业和设立华勃企业，增强了土地储备和项目开发能力。公司聚焦于商务不动产，致力于智慧园区建设，并积极调整非主业业务。公司通过多种方式探索融资渠道，优化内部管理，提升市场竞争力。尽管面临市场、经营、融资和政策等多方面风险，公司已制定相应应对策略，以确保未来稳定发展。
