20240407-天风证券-房地产行业研究周报_住房_以旧换新_如何解读__17页_1mb

行业研究周报：房地产市场动态分析与投资展望

主要内容总结

一、“以旧换新”政策推进

1. 政策现状
   截至2023年，超30个城市出台“以旧换新”支持政策，主要包括：购房补贴（如盐城、苏州）、“换新购”服务（如宁波、济南）；以及国企直接收购旧房（如郑州、苏州）。郑州率先发布实施细则，计划2024年完成10000套二手住房“卖旧买新”，其中国企收储500套，市场化交易5000套。

2. 模式分析

   • 政府主导：通过购房补贴、契税减免鼓励居民自主交易。
   • 企业参与：部分城市推出“换新购”，房企锁定房源并协助旧房出售。
   • 国企收储：收购旧房用于保障性租赁住房，缓解资金压力需租赁融资支持。

3. 融资支持
   央行推出“住房租赁团体购房贷款”，为国企收储模式提供资金，提升资金使用效率，尤其是在下行周期下，二手转保模式更具可行性。

二、市场表现

1. 新房市场
   3月25日至4月4日，51城新房成交面积373万平，月同比降幅收窄至-14.95%（较上月改善2839pct）。一线、二线城市去化加速，全国累计库存15169万平。

2. 二手房市场
   同期，17城二手房成交170万平，月同比降幅-10.55%，三线城市成交面积增长显著。

3. 土地市场
   土地交易冷淡，3月30日建成交总金额仅518亿元，滚动12周同比降幅超80%；溢价率下降至6.31%。

三、政策与监管动态

• 全国政策
  人民银行强调因城施策，落实住房公积金贷款支持政策，支持刚性和改善性住房需求。江苏常熟、湖南潮州等地取消首套房贷利率下限，推动银行自主定价。

• 地方政策
  郑州、潮州、扬州等地出台调控政策及购房便利措施，缓解购房压力。

四、融资动态

• 房企债券发行有所放缓，4月净融资转负，偿债压力突出。国贸房产、大悦城等企业利用债券置换存量债务。

五、投资建议

• 重点推荐标的
  优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展、龙湖集团；优质物业公司：招商积余、保利物业；保障房及城中村改造主题相关企业。

• 投资逻辑
  政策端持续发力（LPR下调、因城施策），改善性需求释放带动板块估值修复。需关注去化压力及融资风险。

六、风险提示

1. 信用风险：房企债务违约风险蔓延，融资渠道受阻。
2. 市场下行：销售持续疲软，影响开发投资及施工。
3. 政策不及预期：地方政策力度不足，市场信心恢复缓慢。

分析师备注
行业评级：强于大市（维持）。当前行业估值较低，政策与需求端边际改善提供了短期博弈窗口，但基本面稳态需关注库存去化与融资进展。

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