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6月房地产债券月报总结

核心内容概览

2026年6月房地产行业整体呈现销售回暖与融资改善的态势，但部分地产主体评级出现下调或终止，对债券估值造成一定影响。同时，债券利率横盘震荡，央国企地产债利差修复受阻。整体来看，行业仍面临下行压力，但头部及中等资质主体表现相对稳健。

主要观点

• 销售情况：6月新房销售面积和销售额环比增长，但同比仍下降。一线城市销售面积环比下降，而二线城市和三线及以下城市销售面积环比增长。
• 房企销售数据：重点跟踪的33家房企中，部分企业销售表现较好（如越秀地产、保利发展），部分企业销售同比大幅下滑（如金地集团、龙湖集团、新城控股）。
• 土地市场：全国住宅性质土地成交额同比下降，但成交溢价率有所上升，反映市场热度有所回升。
• 融资情况：6月境内地产债净增量转正，国企融资相对较好，非国企净增为负；美元债净增量为负，且整体表现不佳。
• 二级市场走势：行业利差全面收窄，美元债指数回报率为负，部分个券利差收窄幅度较大，但部分尾部企业利差走扩。

关键信息

销售跟踪

• 全国新房销售：6月销售面积环比+9%，同比-8%；销售额环比+3%，同比-4%。
• 城市能级差异：
  • 一线城市销售面积同比-5%；
  • 二线城市销售面积同比-8%；
  • 三线及以下城市销售面积同比-10%。
• 周度数据：30大中城市商品房成交面积6月以来6周累计值同比下降7%。

房企销售数据

• 重点房企表现：
  • 保利发展：销售额同比+3%，销售面积同比+6%；
  • 华润置地：销售额同比-2%，销售面积同比-11%；
  • 招商蛇口：销售额同比+1%，销售面积同比+1%；
  • 中国金茂：销售额同比+1%，销售面积同比-8%；
  • 越秀地产：销售额同比+25%，销售面积同比+67%；
  • 龙湖集团：销售额同比-42%，销售面积同比-42%；
  • 新城控股：销售额同比-12%，销售面积同比+1%；
  • 保利置业：销售额同比-25%，销售面积同比-30%；
  • 金地集团：销售额同比-45%，销售面积同比-56%。

土地市场

• 全国住宅性质土地：
  • 推地建筑面积4077万平米，环比+54%，同比-22%；
  • 成交建筑面积3370万平米，环比+61%，同比-18%；
  • 成交金额1757亿元，环比+79%，同比-16%；
  • 1-6月累计同比-30%。
• 城市能级差异：
  • 一线城市土地成交额累计同比-23%；
  • 二线城市土地成交额累计同比-44%；
  • 三四线城市土地成交额累计同比-14%。

融资跟踪

• 境内地产债：
  • 6月发行量553亿元，净增量170亿元；
  • 国企净增191亿元，非国企净增-20亿元。
• 美元债：
  • 6月发行量0亿美元，净增量-36.4亿美元。

二级市场走势

• 行业利差：6月房地产行业利差全面收窄，AAA、AA+、AA、AA-隐含评级超额利差均值分别变动-1bp、-2bp、-15bp、-26bp。
• 美元债指数：6月回报率-0.49%，投资级表现优于高收益债。
• 个券表现：
  • AA+中保利发展、北京城建利差收窄；
  • AA中光明地产、华发实业利差收窄；
  • AA-中首开股份利差收窄，华侨城集团利差走扩；
  • 龙湖集团美元债曲线上涨0-1美元至74-96美元区间。

行业投资建议

• 利差趋势：央国企地产债利差短期或维持震荡，主体间表现分化，尾部主体存在评级下调压力。
• 配置策略：建议关注头部主体及中等资质主体的中短久期债券，规避尾部主体风险。
• 风险提示：房地产下行超预期，可能出现信用风险事件。

附图说明

• 图表1：70城商品住宅销售面积月度同比走势。
• 图表2：30大中城市商品房成交面积。
• 图表3：重点覆盖企业经营数据统计。
• 图表4：土地流拍率和溢价率走势。
• 图表5：全国住宅性质土地成交额。
• 图表6：房地产境内债发行和净增情况。
• 图表7：房地产境内债净增量分企业性质统计。
• 图表8：房地产美元债发行和净增情况。
• 图表9：房地产行业利差。
• 图表10：房地产美元债指数走势。
• 图表11：央国企地产债信用利差。

文章来源

本文摘自：2026年7月17日已发布的《6月房地产债券月报：关注评级变动》

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