深度报告-20221023-太平洋-中国中免-601888.SH-中免海棠湾三期_合作太古地产_有望引入重奢_15页_2mb

中国中免（601888）总结

核心内容

中国中免（601888）是一家在旅游零售领域具有龙头地位的企业，其近期在三亚海棠湾三期项目的开发引起了市场的广泛关注。该项目由中免投资发展有限公司与宏沣有限公司共同成立的三亚中免棠畔投资发展有限公司负责，注册资本为25亿元，双方各持50%股份。该项目涵盖有税购物商场、酒店、酒店式公寓等多元化业态，旨在通过与太古地产的合作提升管理能力与品牌引进能力。

主要观点

• 合作背景：中免棠畔投资由中免投资与宏沣有限公司共同持股，后者受太古地产控制。太古地产作为一家拥有丰富综合商业管理经验的公司，成功运营多个高端商业项目，与国际顶级奢侈品品牌有良好合作关系，有助于中免在海棠湾三期引入更多高奢品牌。
• 项目定位：海棠湾三期项目位于三亚国际免税城一、二期项目附近，具备显著的区位优势，有望借助离岛免税业务引流，同时发展有税业务，提升商品流动性。
• 投资前景：项目所在地块具备较高的产业带动潜力，预计能够吸引多样化的品牌入驻，增强中免在旅游零售行业的竞争力。此外，项目开发进度良好，部分土地已挂牌，预计未来将逐步落地。
• 财务预测：根据预测，中免2022-2024年营业收入分别为572.68/1003.79/1326.01亿元，增速分别为-15.4%/75.3%/32.1%；归母净利润分别为85.66/142.63/183.80亿元，增速分别为-11.27%/66.51%/28.86%。对应EPS分别为4.17/6.94/8.94元，PE分别为42.12X/25.3X/19.63X，给予“买入”评级。
• 风险提示：疫情反复、防疫政策收紧、汇率波动、免税政策变动以及新项目回报不及预期等风险需引起重视。

关键信息

一、中免海棠湾三期概况

1. 项目背景：中免投资发展有限公司与宏沣有限公司于2022年10月10日成立三亚中免棠畔投资发展有限公司，注册资本25亿元，法人代表为常筑军。
2. 合作优势：太古地产在综合商业体管理方面经验丰富，与高奢品牌有良好合作关系，有助于中免提升招商能力与管理能力。
3. 项目用地：9月22日三亚挂牌海棠湾2宗建设用地，其中HT05-08-01地块为零售商业用地，拟建设有税商业综合体，周边有三亚国际免税城一、二期项目。

二、海棠湾定位国际旅游消费中心

1. 整体规划：海棠湾被定位为国家海岸——国际旅游度假区，具备国际化的一站式旅游目的地、旅游消费中心及区域性服务中心三大职能。
2. 华润超级万象城项目：项目部分土地已挂牌，总建筑面积约86.58万平方米，包括零售、餐饮、娱乐、商务金融等业态，有望成为三亚新的商业地标。

三、顶奢品牌国内开店情况

1. 品牌布局：国际顶级奢侈品牌倾向于在经济发达地区、城市中心及大型商业综合体开店，如北京、上海、广州、成都等。
2. 合作对象：品牌方倾向于选择有良好声誉及运营能力的地产商合作，如太古地产、华润置地等。
3. 海南市场：海南成为新兴奢侈品消费市场，预计顶奢品牌将通过有税形式在海南布局，特别是在三亚海棠湾及海口国际免税城。

四、投资建议

• 项目潜力：海棠湾三期项目具备良好的区位优势与品牌吸引力，预计能带来显著的业绩增长。
• 财务表现：中免2022年EPS为4.17元，2023年为6.94元，2024年为8.94元，PE逐年下降，显示市场对其未来增长预期较高。
• 评级：太平洋证券给予“买入”评级，认为中免在旅游零售行业的龙头地位稳固，未来发展前景良好。

五、风险提示

• 疫情风险：海南8月疫情对客流造成一定影响，全国多点疫情及重要会议召开可能继续压制人员流动。
• 政策风险：免税政策变动、汇率波动及防疫政策收紧可能影响项目运营。
• 项目回报：新项目可能面临回报不及预期的风险。

盈利预测与财务指标

投资评级说明

• 行业评级：看好（预计未来6个月行业回报高于市场5%以上）。
• 公司评级：买入（预计未来6个月个股相对大盘涨幅15%以上）。

研究团队信息

• 证券分析师：王湛
• 电话：010-88321716
• E-mail：wangzhan@tpyzq.com
• 执业资格证书编码：S1190517100003

项目用地信息

项目选址与规划

• 华润超级万象城项目：位于海棠湾，占地27.2万平方米，包含零售、餐饮、娱乐、商务金融等业态，拟打造一站式消费体验。
• 项目定位：作为三亚新的商业地标，项目将整合购物、美食、住宿、娱乐等多要素，提升区域消费能力。

品牌引进与市场前景

• 品牌布局：太古地产与高奢品牌合作经验丰富，海棠湾三期项目有望引入更多顶奢品牌，提升商业价值。
• 市场潜力：海南奢侈品消费占全国13%，成为新兴消费圣地，预计未来将吸引更多国际品牌入驻。

总结

中国中免在三亚海棠湾三期项目中与太古地产合作，提升管理能力与品牌引进能力，项目具备良好的区位优势与市场前景。财务预测显示，公司未来三年业绩有望显著增长，给予“买入”评级。然而，疫情反复、政策变动及项目回报风险仍需关注。