20200809-招商证券-房地产周度销售全数据跟踪_8月至今销量增速较7月略降但仍保持稳健_CDS持续下降或反应流动性并无方向性担忧_41页_1mb

房地产行业8月至今销售与政策分析总结

核心内容概述

2020年8月至今，房地产行业整体销量增速略有下降，但仍保持稳健增长。一线城市销量增速扩大，二线城市增速收窄，三四线城市则转为负增长。房地产板块在29个大类行业中表现相对稳健，板块估值处于历史低位，但CDS指数持续回落，反映流动性并无方向性担忧。

主要观点

1. 销量趋势

• 一手房销量：8月至今全国36城整体销量同比增速由7月的+7%回落至+5%，一线城市涨幅扩大至+29%，二线城市涨幅收窄至+5%，三四线城市同比转负至-1%。
• 二手房销量：全国重点城市（13城）二手房销量同比增速由7月的+10%回落至+8%，一线城市增速回落至+45%，二线城市增速转负至-2%，三四线城市降幅收窄至-6%。
• 区域表现：长三角、环渤海、中西部地区销量涨幅扩大，而珠三角涨幅收窄。一线城市整体销量涨幅扩大，二线城市销量增速收窄，三四线城市销量同比转负。

2. 行业政策与金融动态

• 调控政策：多地房地产调控加码，如杭州、宁波、东莞、深圳等地，但总体仍遵循“三稳”原则，抑制投机、平稳市场。
• 金融支持：
  • 自然资源部支持广东提升自然资源要素市场化配置；
  • 北京放宽租房补贴申请条件，提高补贴标准；
  • 海口打击房地产捂盘惜售、饥饿营销等违规行为；
  • 安徽阜阳停止向购买第三套住房的职工发放公积金贷款；
  • 苏州高新区高层次人才可优先选购优购房。

3. 板块与个股表现

• 板块行情：上周中信房地产指数涨幅+1.0%，相对沪深300+0.7%，在29个行业中排名第15。2020年至今板块超额收益+0.5%，排名25。
• 个股表现：
  • 上周涨幅top5：我爱我家、南山控股、万业企业、中润资源、合肥城建；
  • 2020年至今超额收益top5：深物业A、格力地产、合肥城建、ST新梅、小商品房。

关键信息

1. 估值与CDS

• CDS指数：2020年初维持低位，2月底强势反弹，3月继续走高，4-6月高位震荡，7月至今持续回落，反映市场流动性无明显方向性担忧。
• 估值水平：
  • 房地产板块市盈率（PE）和市净率（PB）在周期类中处于中后位置，PE处于历史底部，PB较历史中枢倒挂。
  • 相对PE中枢下滑，而相对PB中枢保持稳定。

2. 重点公司动态

• 荣盛发展：7月签约面积+6.54%，签约金额+14.19%；1-7月累计签约面积+3.24%，累计签约金额+4.89%。
• 万科A：7月合同销售面积+25.58%，合同销售金额+22.47%；1-7月累计合同销售面积+0.3%，累计合同销售金额-0.7%。
• 中南建设：7月合同销售金额+20.9%，销售面积+9.7%；1-7月累计合同销售金额+3.4%，累计销售面积-3.4%。
• 金地集团：7月签约面积+53.38%，签约金额+41.57%；1-7月累计签约面积+18.93%，累计签约金额+22.12%。
• 保利地产：7月签约面积+71.88%，签约金额+79.81%；1-7月累计签约面积-0.52%，累计签约金额-2.33%。
• 首开股份：7月签约面积+0.87%，签约金额+2.11%；1-7月累计签约面积+0.87%，累计签约金额+2.11%。
• 阳光城：1-7月销售面积+10.3%，权益销售面积+11.7%，销售金额+12.7%。

重点结论

• 房地产市场在低估值基础上交易短期复苏，复苏源于疫情后宽松政策。
• 一线城市销售表现强劲，二线城市销量增速放缓，三四线城市转为负增长。
• 政策层面，各地调控加码，但整体仍以“因城施策”为主，未出现全国性大幅收紧。
• CDS指数回落反映市场流动性稳定，无明显方向性担忧。
• 房地产板块估值处于历史低位，具备一定吸引力，但PB仍低于历史中枢。
• 重点公司中，荣盛发展、万科A、保利地产等表现相对较好，部分公司如碧桂园、雅居乐、远洋等PE和PB估值较低，或具备投资价值。