房地产行业2018下半年投资策略：城市发展及融资角度看集中度提升-20180703-申万宏源-20页-1mb

房地产行业集中度提升与投资策略分析（2018年）

核心内容

本报告分析了2018年下半年房地产行业的投资策略，重点探讨了行业集中度提升的原因、路径及对投资机会的影响。核心观点认为，房地产调控政策的持续升级、融资渠道的收紧及市场供需变化是推动行业集中度提升的主要驱动力。随着市场集中度的提升，龙头房企及具备区域布局能力的房企将受益，而中小房企则可能因融资困难而加速退出。

主要观点

• 调控与融资是集中度提升的核心驱动力：近年来多城调控升级，政府管制加强，导致行业进入壁垒提升，融资条件趋严，从而加速了行业集中度的提升。龙头房企凭借更强的融资能力和规模效应，成为市场主导力量。
• 市场分化明显：一线城市进入发展后期，核心一二线城市看龙头房企，城市圈二三线城市看区域房企。随着城市化率的提升，不同城市级别的市场发展特征与集中度提升路径存在显著差异。
• 融资向头部房企集中：2017年，约76%的房地产融资额集中在TOP30以外的房企，融资集中度远低于销售额集中度。非标融资受资管新规限制，预计2020年后将大幅缩减，标准化融资渠道将成为主流。
• 行业洗牌加速：融资压力最大的时期，也是行业集中度提升的关键时刻。2018年第四季度、2019年第三季度及2020年底为房企偿债高峰，预计在此期间行业格局将加速调整。

关键信息

• 集中度提升路径：一线城市TOP10集中度从2010年的30%-35%上升至2017年的39%，二线城市TOP10集中度从2010年的20%上升至2017年的28%，三四线城市TOP10集中度从2015年的13%上升至2017年的25%。
• 非标融资规模：2017年房地产行业非标融资余额约为4.7万亿元，预计到2020年将减少至约1.5万亿元，年均减少1.4万亿元。
• 融资与销售关系：融资集中度与销售集中度不一致，显示中小房企对外部融资依赖度高，而龙头房企具备更强的融资能力和资金效率。
• 投资建议：建议布局兼具融资能力和扩张潜力的房企，一线龙头房企如保利地产、招商蛇口、万科A；二线中型房企如新城控股、蓝光发展、阳光城、金科股份、荣盛发展；同时关注租赁政策落地及ABS、REITS制度的推进，推荐光大嘉宝、世联行。

投资机会分析

• 一线城市：集中度提升空间有限，但龙头房企具备存量资源整合优势，适合在政策趋严背景下寻求增长。
• 二线城市：集中度仍有上升空间，适合具备区域布局能力的房企，如新城控股、蓝光发展、阳光城等，其成长性较强且融资渠道顺畅。
• 三四线城市：受益于城市圈辐射效应，大开发商持续布局，集中度有望从25%提升至40%以上，但需注意市场增速回落的风险。

风险提示

• 房地产税影响：若房产税出台对市场供给和房价走势影响超出预期，可能对行业集中度提升形成阻力。
• 货币政策宽松：若货币政策宽松减缓，可能影响集中度提升的进程。

图表与数据支持

• 图1-4：展示了不同城市和国家的CR10数据，表明房地产市场集中度提升趋势。
• 图5-13：分析了不同城市级别房地产市场的发展特征及集中度变化。
• 图14-24：提供了融资渠道变化、非标融资规模及房企偿债高峰等关键数据。
• 表1-7：总结了不同城市级别房地产市场发展阶段、融资变化及房企排名情况。

结论与建议

• 关键结论：房地产行业集中度提升是长期趋势，受调控政策和融资环境影响显著。龙头房企在融资和扩张方面具备优势，有望在市场缩量中实现市场份额提升。
• 投资建议：优先推荐具备融资能力与扩张潜力的房企，如保利地产、招商蛇口、万科A；其次关注二线中型房企，如新城控股、蓝光发展、阳光城、金科股份、荣盛发展；同时关注租赁政策及ABS、REITS制度的推进，如光大嘉宝、世联行。

行业研究支持

• 证券分析师：王胜、龚正欢、彭子恒等。
• 重点公司估值表：附表1提供了重点公司2018和2019年的EPS、市盈率及归母净利润等数据，支持投资建议。

法律声明与信息披露

• 本报告由申万宏源研究发布，仅供其客户使用，不构成投资建议。
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行业评级

• 房地产行业：看好（Overweight），预计行业将超越整体市场表现。
• 股票投资评级：增持（Outperform），表示相对强于市场表现5%-20%。