2022-04-08-港交所-远洋集团_2021年度报告_266页_14mb

遠洋集團控股有限公司總結

核心內容

遠洋集團控股有限公司（股份代號：03377.HK）是一家於1993年成立、2007年在香港上市的綜合型實業公司，主要業務包括住宅開發、不動產開發運營、物業服務及建築建造全產業鏈服務，並拓展至房地產金融、養老服務、物流地產、數據地產等協同業務。公司秉持「正道前行，行穩致遠」的理念，堅持長期主義、精耕細作及可持續發展，並在2021年實現業務穩健增長與財務穩健。

主要觀點

• 業務聚焦與增長：遠洋集團在2021年實現協議銷售額人民幣1,362.6億元，同比增長4%；營業額人民幣642.47億元，同比增長14%；毛利人民幣112.58億元，同比增長8%；年度溢利人民幣50.9億元，同比增長9%。住宅開發仍是核心業務，佔總營業額的86%。

• 土地儲備與項目佈局：截至2021年底，土地儲備達5,300萬平方米，分布於中國主要城市群，包括北京、環渤海、華東、華南、華中及華西區域，以及海外的印度尼西亞、新加坡等地。公司持續優化土儲佈局，並積極參與城市更新項目。

• 財務穩健與融資能力：遠洋集團在2021年成功維持「三道紅線」全面達標，並保持「綠檔」房企地位。公司財務狀況良好，流動比率達1.65倍，淨借貸比率為85%。公司積極拓展融資渠道，獲得大量授信額度，並在2021年成功發行多種債務融資工具。

• 不動產運營與物業服務：不動產業務表現優異，如北京遠洋大廈出租率達99%，杭州遠洋樂堤港銷售額同比增長38%。遠洋服務實現營業收入人民幣29.7億元，同比增長47%，並在2021年引入商寫資管業務，推動「資管+物管」模式。

• 戰略合作與企業管治：遠洋集團與主要股東中國人壽持續深化合作，包括簽署戰略合作協議、派駐管理層及發行金融產品交易框架協議。公司董事會及各專業委員會結構完整，企業治理持續優化。

關鍵信息

公司資料

• 成立時間：1993年
• 上市時間：2007年9月28日，於香港聯合交易所有限公司主板上市
• 主要股東：中國人壽保險股份有限公司及大家人壽保險股份有限公司
• 註冊辦事處：香港金鐘道88號太古廣場一座601
• 主要營業地點：中國北京朝陽區東四環中路56號遠洋國際中心A座31-33層

土儲分布

• 北京區域：總樓面面積15,639,000平方米，總土地儲備11,951,000平方米，項目數目51個
• 環渤海區域：總樓面面積20,787,000平方米，總土地儲備12,906,000平方米，項目數目47個
• 華東區域：總樓面面積11,988,000平方米，總土地儲備7,970,000平方米，項目數目58個
• 華南區域：總樓面面積10,683,000平方米，總土地儲備5,519,000平方米，項目數目44個
• 華中區域：總樓面面積9,747,000平方米，總土地儲備6,879,000平方米，項目數目30個
• 華西區域：總樓面面積10,214,000平方米，總土地儲備7,840,000平方米，項目數目40個
• 其他區域：總樓面面積70,000平方米，總土地儲備70,000平方米，項目數目2個

財務與營運摘要（單位：人民幣百萬元）

2022年公司策略

• 聚焦主業：持續深耕住宅及綜合開發業務，優化項目組合，提升營銷效率。
• 結構調整：減少聯合營公司佔比，提高合約負債及存貨佔比，改善資產結構。
• 財務管理：加強財務預算工作，控制有息負債規模，維持投資級評級，優化融資結構。
• 創新發展：推動「建築·健康」理念，打造健康標桿項目，提升產品與服務品質。

企業管治與戰略合作

• 董事會成員：包括李明（主席兼行政總裁）、王洪輝、崔洪杰等執行董事，以及黃秀美、趙鵬、侯俊等非執行董事。
• 戰略合作：與中國人壽簽署戰略協議，加強在資本紐帶關係、金融產品、保險業務、不動產投資、物業服務、養老等領域的合作。
• 投資與合作：2021年成功認購物流地產公司股份及數據中心公司股份，並與多家機構合作，拓展業務版圖。

重大收購與出售

• 出售Z6目標公司及Z6項目公司：總對價約人民幣64.15億元，Z6物業為位於北京CBD的甲級辦公樓。
• 投資合營企業：包括與樂階國際有限公司認購目標物流公司股份，及與巨利創建有限公司認購目標數據中心公司股份。

財務與營運分析

• 營業額：2021年營業額人民幣642.47億元，同比增長14%。
• 銷售成本：2021年銷售成本人民幣529.89億元，同比增長11%。
• 毛利：2021年毛利人民幣112.58億元，同比增長8%。
• 營運費用：2021年銷售和市場推廣費用人民幣16.65億元，同比增長29%。
• 財務費用：2021年財務費用人民幣46.39億元，加權平均利率下降至4.96%。
• 稅項：2021年企業所得稅及遞延稅項總額人民幣26.84億元，有效稅率35%。
• 現金資源：2021年現金資源人民幣270.79億元，同比下降38%。
• 貸款結構：貸款總額人民幣922.24億元，其中58%為人民幣，65%為定息貸款。

市場展望

• 2022年政策環境將相對友好，但「房住不炒」等原則不會改變。
• 房地產行業將步入紅海與微利時代，企業需追求高質量、可持續的發展。
• 短期市場形勢仍不樂觀，但隨著供應不足的窗口期，行業或將逐步恢復。

2021年業務回顧

• 開發業務：實現營業額人民幣551.3億元，住宅物業佔比93%。
• 不動產運營：北京遠洋大廈出租率達99%，杭州遠洋樂堤港銷售額增長38%。
• 物業服務：遠洋服務營業收入人民幣29.7億元，同比增長47%。
• 城市更新：簽約舊改項目約1,900萬平方米，新簽約貨值近人民幣1,000億元。

2022年發展目標

• 長期策略：繼續堅持「匠心·服務·用戶」理念，聚焦主業，推動結構調整，保持財務穩健。
• 業務重點：提升不動產存量項目運營效率，加快資產盤活，推進中輕資產化業務模式。
• 財務目標：控制貸款規模，維持「綠檔」房企地位，優化融資結構。

結論

遠洋集團在2021年實現了業務與財務的穩健發展，持續優化土地儲備與項目佈局，並在不動產運營與物業服務方面取得顯著成效。面對行業整體下行壓力，公司保持「綠檔」及投資級評級優勢，積極拓展融資渠道，維持良好的財務狀況。2022年，公司將繼續深化戰略合作，推動業務結構調整，並加強財務管理，以實現可持續發展。