2017-房地产-招商系列-中国当代房地产研究专题之十：城市兴衰的总结与展望_28页_1mb

报告摘要

本文档是一份关于城市兴衰与房地产发展的行业研究报告，重点分析了美国、韩国和台湾地区核心城市的产业结构变迁、人口迁移及房价变化，最后对国内三大城市（北京、上海、深圳）的房地产前景进行了展望。报告认为，城市的发展与产业结构的升级密切相关，产业结构越高端，就业人员收入和素质越高，城市越繁荣，房价也越高。

产业结构与城市兴衰的关系：
- 城市的产业结构升级是其繁荣的核心驱动力。
- 产业结构越高端，城市越有吸引力，房价也越高。
- 城市若未能顺应主导产业的发展，将导致相对衰落，房价亦会下降。
美国三大城市兴衰：
- 纽约、芝加哥、洛杉矶分别在工业化初期、重工业化时期和高科技产业兴起时引领美国经济。
- 洛杉矶房价先后赶超芝加哥和纽约，成为第二大金融和服务业中心。
- 纽约在服务业主导经济中保持领先，成为全球金融中心。
韩国首尔与釜山的相对兴衰：
- 首尔和釜山在1970年代前并驾齐驱，但随着首尔产业结构向高科技和服务业升级，其房价和人口吸引力逐渐超过釜山。
- 首尔因拥有更完善的金融体系和教育资源，成为韩国核心城市。
台湾台北与高雄的相对兴衰：
- 高雄在1960年代至1980年代初期因地理位置优势和重化工业发展而领先。
- 随着台北高科技和服务业的崛起，高雄逐渐落后，房价差距扩大。
国内三大城市前景：
- 深圳在2000年前因优惠政策成为经济发展的热点，但近年来因所得税率并轨、金融中心地位的弱化，其竞争力下降。
- 北京作为政治中心，天然具有金融中心地位。
- 上海凭借上交所和国家支持，有望成为世界金融中心。

表1：美国纽约、芝加哥、洛杉矶及各自经济腹地的房价水平（单位：万美元/套）
- 1963年：纽约19.0，芝加哥9.7，洛杉矶13.1
- 1987年：纽约19.0，芝加哥9.7，洛杉矶13.1
- 2007年：纽约47.7，芝加哥27.2，洛杉矶48.2
表3：2008年韩国全国、首尔和釜山的房价、家庭年收入和房价收入比
- 首尔房价231百万韩币，釜山115百万韩币，房价收入比5.92 vs 3.97
表5：2007年台北和高雄的房价、家庭可支配收入和房价收入比
- 台北房价1369万新台币，高雄344万新台币，房价收入比10.63 vs 3.51
表9：美国、韩国、台湾产业结构及核心城市地位和房价
- 纽约：服务业，金融中心，房价47.7万美元/套
- 洛杉矶：服务业和高科技产业，房价48.2万美元/套
- 首尔：服务业和高科技产业，房价2.31亿韩币/套
- 台北：服务业和高科技产业，房价1369万新台币/套
- 高雄：重化工业，房价344万新台币/套
表10：深圳特区城市时的主要优惠政策
- 包括土地使用、进出口税减免、所得税优惠、外汇管理、人员流动简化等。