北京商业地产市场2020年关键词和2021年展望_26页_4mb

北京商业地产市场2020年关键词与2021年展望总结

核心内容

2020年北京商业地产市场受到新冠疫情的深刻影响，经历了租金下跌、空置率上升、退租潮等一系列挑战。与此同时，市场也展现出一定的韧性，特别是在TMT行业、数据中心、新兴区域等领域。2021年，市场开始逐步复苏，政策支持、新兴项目和重大事件如冬奥会、环球影城开业等为市场注入新的活力。

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2020年十大关键词

1. 新冠疫情

• 疫情对北京商业地产市场造成巨大冲击，尤其是零售和办公楼领域。
• 甲级办公楼新增租赁需求蒸发约60-80万平方米。
• 零售市场全年租金降幅达9.6%，部分项目租金降幅高达30%。
• 市场从“业主市场”转变为“租户市场”。

2. 居家办公

• 疫情推动了居家办公模式的普及，改变了传统办公空间的布局和设计。
• 企业开始重视健康安全标准，灵活工位和低密度办公区域成为趋势。
• 部分员工希望尽快回归办公场所，推动市场逐步恢复。

3. 底线思维

• 市场各方普遍采用底线思维，加强风险预期，调整策略应对疫情带来的不确定性。
• 零售地产市场部分业主首次支付佣金以吸引租户，租金下调幅度显著。

4. 退租

• 2020年上半年出现大规模退租潮，尤其是零售行业。
• 餐饮行业退租比例高，但咖啡茶饮行业复苏快，表现更具韧性。
• 办公楼市场部分企业精简规模，退租面积达15万平方米。

5. 租金下跌

• 租金下跌贯穿2020年，办公楼市场连续八个季度下跌，全年跌幅约12%。
• 零售市场全年租金降幅达10%，部分项目租金下降至原价的一半。
• 市场整体进入租户主导阶段。

6. 数据中心

• 北京数据中心市场成为2020年投资新热点，至少有7个数据中心物业成交。
• 电信传媒公司鹏博士和万国数据在京积极布局，推动市场发展。
• 北京数据中心供应受限，推动需求外溢至京津冀地区。

7. 咖啡茶饮

• 咖啡茶饮行业在疫情后迅速复苏，成为零售市场中的亮点。
• 多个国内外品牌进入北京市场，如Tim Hortons、Peet's Coffee、喜茶等。
• 部分品牌因财务问题关闭门店，市场面临洗牌。

8. 中关村

• 中关村区域表现强劲，租金跌幅较小，成为全国表现优异的子市场之一。
• TMT行业蓬勃发展，成为北京办公楼市场的主要需求来源。
• 区域内空置率低，吸引优质租户入驻。

9. RCEP

• 《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP）签署，为北京带来新的贸易机遇。
• 北京自贸区成立，推动国际商务服务片区发展，促进中日经贸合作。
• 政策支持将助力北京商业地产市场吸引更多外资和优质项目。

10. 咖啡茶饮（重复）

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2021年十大展望词

1. 复苏愿景

• 市场各方期待2021年开启复苏进程，尽管短期内难以实现数据意义上的全面复苏。
• 数字化技术将被更多应用于零售地产，提升客户粘性与销售转化率。
• 办公楼市场将通过租金优惠、装修补助等方式吸引潜在客户。

2. 持续承压

• 尽管市场开始复苏，但疫情和经济放缓仍将持续影响市场。
• 预计2021年办公楼租金同比下跌4.5%，零售租金下跌5.3%。
• 业主和租户仍将保持谨慎，市场复苏步伐缓慢。

3. 新兴区域

• 丽泽金融商务区、通州、石景山等新兴区域将加速发展。
• 丽泽区域地铁站即将开通，与大兴机场的连接将进一步提升其吸引力。
• 通州和石景山区域将吸引更多商业和商务活动，推动市场扩展。

4. “十四五”规划

• 2021年是“十四五”规划开局之年，政策导向对市场发展至关重要。
• 北京将优化提升首都核心功能，推动商业地产格局重塑。
• 政策支持将为市场带来新的增长点和投资机会。

5. 环球影城

• 北京环球度假区将于2021年正式开园，成为零售市场的重要驱动力。
• 带动区域影响力提升，吸引大量游客和消费者。
• 带动新品牌入驻，如Peet's Coffee亚洲最大门店、Kakao Friends首家旗舰店。

6. 医疗与保险

• 医疗与保险行业在2021年预计进一步增长，支撑办公楼需求回升。
• 新冠疫情提升了人们对健康和安全的关注，相关行业租赁需求增加。
• 保险产品和服务范围拓展，推动办公面积需求增长。

7. 两极分化

• 疫情加剧了市场两极分化，优质项目与表现不佳项目之间的租金差距拉大。
• 优质项目将逐步复苏，而表现不佳项目可能需要调整运营策略。
• 零售地产市场中，头部企业将继续扩张，而其他项目则面临更大压力。

8. 不可替代

• 北京作为全国政治、文化、科技中心，其不可替代性在疫情后更加凸显。
• 市场基本面强劲，吸引大量投资者关注。
• 北京将作为中国经济复苏的重要引擎，商业地产将发挥核心作用。

9. 投资目的地

• 北京仍是国内外投资者的重点投资目的地，2020年大宗投资总额达470亿元。
• 外资投资占比达35%，显示出市场吸引力。
• 2021年市场将因更多可售资产、宽松金融环境和政策利好持续吸引投资。

10. 冬奥会

• 2022年冬奥会即将举办，为北京商业地产市场带来新机遇。
• 冬奥会将带动冰雪运动和冬季旅游市场的发展。
• 石景山区域将因冬奥会建设成为新兴商业地标，推动区域发展。

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关键信息

• 市场韧性：尽管面临巨大挑战，北京商业地产市场仍表现出较强的韧性。
• 政策支持：RCEP签署、北京自贸区成立等政策为市场注入新的增长动力。
• 新兴区域发展：丽泽金融商务区、通州、石景山等新兴区域将加速发展，提升市场吸引力。
• 科技与创新：互联网+、数据中心等科技相关行业推动市场转型与升级。
• 疫情后复苏：市场复苏进程缓慢，但2021年有望逐步企稳，2022年底可能实现转折。

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主要观点

• 疫情对北京商业地产市场造成深远影响，但市场基本面依然强劲。
• 居家办公和灵活办公模式将成为未来办公空间设计的重要趋势。
• 数据中心和TMT行业成为市场复苏的重要支撑力量。
• 北京作为政策驱动型城市，其未来发展将高度依赖政策导向。
• 外资投资占比上升，显示市场吸引力增强。
• 冬奥会和环球影城等重大事件将为市场带来新的增长机遇。

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结语

北京商业地产市场在2020年经历了前所未有的挑战，但在2021年展现出复苏的迹象。随着政策支持、新兴区域发展、重大事件推动和行业转型，市场有望逐步恢复活力，并在未来几年持续增长。