20180919-中原证券-北京公积金政策调整点评_公积金贷款发放存压_调控思路延续_10页_820kb

证券研究报告总结：北京公积金政策调整及对楼市影响

核心内容

本报告由中原证券分析师王哲撰写，研究助理林晨协助，分析了北京住房公积金政策调整及其对房地产市场的影响。报告指出，北京公积金政策的调整旨在落实“房住不炒”定位，疏解非首都功能，引导市民合理住房消费，同时缓解公积金贷款发放压力。

主要观点

1. 政策调整内容

• 贷款条件：明确首套房与二套房的认定标准，如“北京市无房，全国无住房贷款”认定为首套房，“一套房，全国1笔贷款记录”认定为二套房。
• 差别化贷款：
  • 缴存一年可贷10万元，不足一年按一年计算，最高额度为120万元。
  • 户籍在东城或西城，购买城六区外首套房可上浮20万元；户籍在城六区，购买城六区外首套房可上浮10万元。
  • 不同住房类型的首付款比例分层，其中二套非普通自住房首付款比例最高达80%。
• 贷款年限与还款额度：
  • 贷款年限调整为法定退休年龄后5年，最高不超过65周岁。
  • 还款额度不超过月收入的60%。
• 担保方式与材料简化：
  • 提供与商贷同等的阶段性担保。
  • 贷款申请材料简化，留存电子影像档案，不再需提供复印件。

2. 公积金贷款发放压力

• 提取比例上升：2013-2017年平均提取比例为71.98%，比上一个五年提高11.21个百分点。
• 余额增速放缓：公积金余额同比增速趋势性下降，2015-2017年分别为14.94%、12.75%、13.75%。
• 放贷压力凸显：2013-2017年平均发放金额与数量为671.89亿元、8.25万笔。2016年发放额与公积金余额比达98.89%，表明资金使用接近极限。
• 政策背景：楼市调控已持续两年，价格趋于稳定，购房需求逐步恢复，但未出现过热现象，因此政策延续调控思路，同时限制放贷。

3. 对楼市后市的影响

• 北京楼市边际回暖：二手房价格与成交量有所回升，但整体未过热。
• 刚需群体受影响：20-30岁购房群体普遍面临贷款额度不足问题，30-40岁群体可能因有贷款记录被认定为二套房，放贷条件更严格。
• 政策引导作用：鼓励市区户籍人口向郊区购房，以缓解市区住房压力，同时支持基本住房需求。
• 未来趋势：部分公积金贷款压力大的城市可能跟进政策调整，整体楼市需求将逐步退潮，热点城市有望回归平稳发展。

关键信息

• 政策目的：落实“房住不炒”定位，疏解非首都功能，引导合理住房消费。
• 数据支持：
  • 2015-2017年住房公积金购房比例平均为32.63%。
  • 公积金贷款与住户贷款比例平均为22.13%。
  • 2017年北京市常住人口为2170.7万，十三五规划目标控制在2300万以内。
• 风险提示：市场系统性风险。

图表目录摘要

• 图1：公积金提取比例上升（2013-2017）
• 图2：公积金余额增速放缓（2013-2017）
• 图3：住房公积金贷款发放2016年达顶峰
• 图4：公积金贷款余额比接近100%
• 图5：北京二手住宅价格边际回升
• 图6：北京二手签约同比回升
• 图7：公积金贷款/住户贷款比例超过20%
• 图8：住房公积金购房比例近三年超过30%
• 图9：北京市常住人口2017年达到2170万

总结

北京公积金政策的调整是基于当前楼市调控背景和公积金放贷压力做出的。政策收紧主要体现在贷款额度、首付款比例和贷款年限等方面，以抑制非刚需购房行为，引导市民合理住房消费。同时，政策也响应了北京城市总体规划，鼓励人口向郊区疏散，缓解“大城市病”。未来，其他公积金贷款压力较大的城市可能跟进类似政策，推动整体楼市逐步回归平稳健康发展。