20171112-招商证券-房地产周观点_高频追踪报告_短期一二线重点城市销量筑底或带来估值提前修复机会_优选安全边际品种因流动性仍存风险_35页_1mb

短期一二线重点城市销量筑底或带来估值提前修复机会总结

核心内容

本报告分析了房地产行业在2017年11月的市场表现及未来趋势，指出随着销量的调整和集中度的提高，房地产板块的估值修复机会可能提前到来。报告强调，在当前市场环境下，应优选具有安全边际的品种，关注流动性风险，并建议逆向投资策略。

主要观点

1. 销量趋势：

   • 全国销量同比自2016年第一季度起持续调整，2017年9月销量同比首次转负，10月降幅小幅扩大。
   • 分城级来看，一线城市销量降幅明显收窄，二线城市降幅继续扩大，三四线城市降幅持平。
   • 11月当月同比降幅为：一线-30%（-1 PCT），二线-29%（-10 PCT），三线-32%（+0 PCT）。
   • 11月4日-11月10日，一手房销量环比：57城-1%，一线城市+13%，二线城市-6%，三四线+0%。

2. 库存与去化周期：

   • 可售套数自2016年第二季度起持续低位，10月25城可售套数环比下降1.3%。
   • 库存去化周期自2016年11月起趋势性回升，10月继续回升。
   • 批售比自2015年第四季度以来持续低于1，推动可售套数回落。

3. 价格与政策影响：

   • 70城房价同比增速已见顶回落，三四线城市仍滞后回升。
   • 10月百城楼面均价明显回落，一线、二线价格跌幅较大，其他城市微跌。
   • 限售限购政策导致部分楼盘被“捂住”，三四线小开发商退出市场，行业集中度提高。

4. 流动性与估值：

   • 流动性仍是短期风险点，CDS反映的风险偏好上升可能加大风险释放。
   • 配置上应避免高估值品种，包括NAV和PE高溢价的公司。
   • 预计2018年年中销量筑底后，龙头房企可能有更高的弹性，市场愿给予估值溢价。

5. 行业配置建议：

   • 逆向投资仍是策略主线，首选高折价资源型企业（如华侨城、北京城建）。
   • 关注周转型蓝筹（如金地、保利）和弹性品种（如阳光城、泰禾）。
   • 多元化转型是打开增长天花板的重要路径，关注RNAV提供显著安全边际的公司。
   • 国央企改革仍是全年重要主题，推荐央企改革标的（如侨城、保利）及地方国企改革热点地区。

6. 政策与市场变化：

   • “租购并举”政策推动长租市场发展，大开发商、地方国企、中介服务商成为主导。
   • REITs相关主题有望升温，关注房地产基金稀缺标的（如嘉宝）和自持型标的（如金融街）。

关键信息

• 行业趋势：房地产行业集中度提高是未来趋势，但短期销量调整可能削弱该逻辑的关注度。
• 市场表现：房地产行业在2017年11月表现相对较弱，相对沪深300指数跌幅较大。
• 估值水平：房地产板块PE略升至近五年均值的89%，PB升至93%，在周期类中排名居中。
• 区域重点：京津冀协同战略和粤港澳大湾区为中长期价值型标的，部分城市短期弹性较大。
• 政策影响：限售限购政策和“租购并举”制度性变革将对行业格局产生深远影响。

配置组合建议

• 首选标的：高折价资源型企业（如华侨城）、周转型蓝筹（如金地、保利）。
• 关注标的：周转型弹性品种（如阳光城、泰禾）、多元化转型公司（如苏宁环球）。
• 行业主题：国央企改革、REITs相关主题。
• 区域主题：京津冀协同战略、粤港澳大湾区。

风险提示

• 流动性风险：CDS反映风险偏好上升，可能加剧市场波动。
• 估值风险：高估值品种配置需谨慎，避免市场风险释放。
• 政策风险：限售限购政策及利率变化可能影响行业基本面。

附录：数据速览

• 一手房销量：重点城市销量持续调整，一线降幅收窄，二线降幅扩大。
• 二手房销量：重点城市销量小幅回落，部分城市如大连、南京涨幅显著。
• 土地市场：住宅类供地面积缩量，成交面积与供应背离，楼面均价回落。
• 金融政策：各城市首套房和二套房首付比例及利率存在差异，影响购房需求。

本报告为招商证券房地产行业研究团队提供，仅供参考，不构成投资建议。