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招商蛇口收购招商漳州78%股权总结

核心内容

招商蛇口（001979.SZ）计划以现金方式向控股股东招商局集团及其子公司购买招商漳州78%的股权，成为其控股股东。招商漳州作为漳州开发区的重要开发主体，此次股权注入将大幅提升招商蛇口在“海峡西岸”区域的土地储备资源，进一步深化其战略布局，增强综合竞争力。

主要观点

• 战略布局深化：漳州开发区为国家级开发区，位于厦门湾南岸，距离厦门仅3.5海里，具备优越的地理位置，是招商蛇口拓展海西区域的重要一步。
• 土地储备丰富：截至2017年底，招商漳州在漳州开发区内拥有约12000亩（800万方）土地储备，其中双鱼岛项目面积3300亩，已取得不动产权证书，具备二级开发资格。
• 发展模式明确：漳州开发区将采用招商蛇口经典的“前港、中区、后城”发展模式，打造新兴生态型港口城市，推动产业多元化发展。
• 盈利预期乐观：根据盈利预测，招商蛇口2017、2018年每股收益（EPS）分别达到1.54元、1.80元，对应PE估值分别为14.58x、12.47x，维持“买入”评级。
• 项目价值高：双鱼岛作为中国首个获批的经营性人工岛项目，规划面积2.2平方公里，涵盖住宅、商业、文旅等功能，项目开发潜力巨大。

关键信息

1. 招商漳州股权收购详情

• 拟收购招商漳州78%股权，交易完成后成为控股股东。
• 招商漳州其余股东持股比例均不超过10%，均为国企背景。
• 交易尚处于筹划阶段，具体方案和细节需进一步磋商，尚未签署正式协议。
• 交易需经招商局集团及招商漳州董事会审议通过，以及招商漳州全体股东一致同意。

2. 漳州开发区概况

• 区位优势：位于中国东南沿海、厦门湾南岸，距离厦门仅3.5海里，处于上海、台湾、香港三大经济区的中间地带。
• 交通网络：拥有完善的海陆空立体交通体系，包括机场、铁路、海路等，与厦门形成半小时都市生活圈。
• 港口资源：拥有28公里自然岸线，其中-8米以下深水岸线13公里，具备建设万吨级泊位的条件，年吞吐能力达4000万吨以上。
• 功能分区：漳州开发区规划分为临港工业区、行政科教商住区、高校科技产业园区、港口工业区，总面积35.33平方公里，规划人口24万人。

3. 双鱼岛项目详情

• 项目背景：双鱼岛是漳州开发区的重要项目，于2010年开工，2016年完成填海，2017年取得不动产权证书。
• 功能区划：包括主题游乐度假区、游艇风情区、内湾文化商业区、滨海养生度假区、滨海特色居住区、会议会展商务区六大功能区。
• 土地用途：规划面积221.67公顷，其中住宅用地约77.9公顷，商业用地约58.5公顷，其他为配套服务、绿化等。
• 开发潜力：预计商品房开发面积为136.4万方，占岛内土地面积的61.5%，项目完成后将成为集“时尚、生命、欢乐、健康”主题为一体的休闲度假目的地。

4. 土地储备与开发价值

• 土地储备总量：约12000亩（800万方），其中双鱼岛3300亩，其余为一级开发资源。
• 土地成本：双鱼岛每平米土地成本约为1056元，整体项目开发成本可控。
• 一级开发收益：一级开发项目采用收益分成模式，地价越高，项目价值越高，招商漳州在漳州开发区拥有丰富的开发资源。

5. 盈利预测与估值

• EPS预测：2017年为1.54元，2018年为1.80元。
• PE估值：2017年为14.58x，2018年为12.47x。
• EV/EBITDA：2017年为9.88x，2018年为8.89x，2019年为6.96x，显示估值逐步下降，公司盈利能力持续提升。

6. 财务状况

• 资产总计：2017年预计为303,866百万元，2018年预计为371,940百万元，2019年预计为455,040百万元，资产规模持续增长。
• 负债合计：2017年预计为211,605百万元，2018年预计为261,420百万元，2019年预计为324,350百万元，负债水平逐步上升。
• 资产负债率：2017年为69.6%，2018年为70.3%，2019年为71.3%，表明公司财务杠杆有所增加。
• 净负债比率：2017年为42.2%，2018年为31.6%，2019年为11.3%，显示公司债务结构有所优化。

风险提示

• 本次交易尚处于筹划阶段，具体交易方案及细节需进一步磋商，存在不确定性。
• 现金收购方案尚未确定，资产对价水平可能影响公司核心利润。
• 项目开发过程中可能面临政策调整、市场波动等风险。

投资评级

• 公司评级：维持“买入”评级，预期未来12个月内股价表现强于大盘15%以上。
• 行业评级：买入，预期未来12个月内股价表现强于大盘10%以上。

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620
• 深圳市：深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31层，邮政编码518000
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045
• 上海市：上海浦东新区世纪大道8号国金中心一期16层，邮政编码200120
• 客服邮箱：gf fy@gf.com.cn

总结

招商蛇口通过收购招商漳州78%股权，获得漳州开发区丰富的土地储备资源，包括双鱼岛等优质项目，进一步巩固其在“海峡西岸”区域的战略布局。此次收购有助于提升公司盈利能力，推动产业多元化发展，并增强区域竞争优势。尽管存在交易不确定性，但整体来看，该收购具有较高的战略价值和投资潜力，维持“买入”评级。