2021年房地产行业回顾：行业信用风险底部已现，四季度政策风向迎来拐点-20220222-东方金诚-15页_5mb

房地产行业信用风险与政策分析总结

核心内容

2021年房地产行业经历了从政策收紧到逐步缓和的过程，行业信用风险在前三季度集中释放，四季度政策风向出现拐点。尽管政策有所松动，但短期内仍难以扭转房企风险暴露趋势，预计2022年房企信用风险仍将维持较高水平，尾部房企风险出清仍将持续。

主要观点

• 政策调控方向：2021年房地产政策前紧后松，前三季度监管对房企融资、住房贷款、土地出让等进行严格限制，以遏制行业过度扩张；四季度监管层释放维稳信号，政策开始缓和，但效果需时间显现。
• 市场表现：新房和二手房市场在2021年下半年双双遇冷，房价下行压力显著，70城新建住宅价格和二手房价格环比负增城市数量大幅增加，仅一线城市二手房价格在12月出现环比转正，或为企稳迹象。
• 投资端变化：土地购置面积和土地溢价率大幅下降，民营房企拿地能力减弱，国企“托底”作用增强，房企加速竣工回款，新增投资意愿不足。
• 融资环境恶化：房企融资端受政策收紧和恒大事件影响，债务融资受阻，信用债和美元债市场出现集中违约，融资利率与发行期限出现明显分化。
• 2022年展望：2022年房企境内外债券到期偿付压力仍高，政策回暖但效果滞后，市场信心尚未恢复，预计信用风险仍将维持高位。

关键信息

一、行业政策

• 融资政策：2021年1月1日起，“三道红线”和房地产贷款集中度管理制度正式实施，房企融资受到严格限制；9月后政策有所松动，部分金融机构对“红档”房企的融资限制有所调整，银行开发贷、个人住房贷款及地产债发行注册有所放宽。
• 市场调控：上半年政策以抑制房价为主，下半年政策转向托底房市，多地出台限跌政策，降低交易税费、提供购房补贴等。
• 集中供地政策：2021年全国22城实施三轮集中供地，政策由“一热、二冷、三稳”演变，民营房企拿地能力下降，国企成为主要购地力量。

二、房地产市场需求

• 销售情况：2021年全国商品房销售面积和销售额分别为17.94亿平方米和18.19万亿元，同比增速分别为1.90%和4.8%，但7月起单月销售同比增速转为负值，10月达到-21.65%和-22.65%。
• 价格表现：2021年全国商品房销售均价9512.06元/平方米，同比下降2.53%；70城新建住宅价格环比负增城市数量增加，仅一线城市在12月二手房价格环比转正。

三、房地产投资端

• 土地市场：2021年全国房地产土地购置面积同比下降15.50%，创2002年以来最低水平；土地溢价率高开低走，4月达到23.69%的峰值，10月下降至2.47%。
• 新开工与竣工：新开工面积同比下降11.40%，施工面积同比增长5.20%，竣工面积同比增长11.20%，显示房企以加速竣工回款为主。

四、融资端情况

• 信用债市场：2021年房企信用债发行额和净融资额大幅萎缩，净融资额同比下降45.90%；22家房企信用评级下调，14家房企发生违约，涉及债券55只，违约金额达497.55亿元。
• 美元债市场：美元债发行额同比下降23.69%，偿还总额增长51.42%，净融资额下降99.27%；10家房企美元债违约，违约主体数量占全市场比重由13.33%提升至71.43%。

五、2022年展望

• 偿债压力：2022年房地产行业境内外债券到期量仍维持较高水平，预计信用风险仍维持较高水平。
• 政策影响：政策趋于温和，但政策落地效果滞后，融资环境改善仍需时间，市场信心尚未恢复。

总结

2021年房地产行业在政策调控、市场需求和融资环境三方面均面临挑战，信用风险集中释放。随着政策逐步缓和，市场逐步企稳，但短期内难以扭转风险出清趋势。2022年，房企偿债压力依然较大，信用风险维持高位，政策效果需时间显现，行业仍需进一步修复信心。