房地产行业深度报告_逃不过的地产周期（四）_财政收支_基建投资与地产周期相关性研究_26页_2mb

报告摘要

房地产行业深度报告总结

核心内容概述

本报告分析了房地产与财政收支、基建投资之间的相关性，探讨了在金融去杠杆和地方融资收紧背景下，房地产行业对地方财政的影响及未来政策走向。报告指出，房地产作为国内经济的重要支柱产业，与地方财政关系密切，同时与基建投资共同支撑经济增长。

主要观点

房地产与地方财政：房地产相关收入占地方财政收入的约40%，其中土地出让金和房地产相关税收分别占比30%和10%。土地财政依赖度仍然较高，部分区域的土地出让金占财政收入比重超过0.5。
基建投资与财政支出：基建相关支出占全国财政支出的30%，是财政支出的主要领域。基建投资资金来源包括财政支出、债务融资和民间投资，其中债务融资和财政支出各占1/3。
金融去杠杆与地方融资：随着金融去杠杆的深入，地方融资规模受到限制，影响基建投资的重要资金来源。预计基建投资增速将回落，可能促使房地产投资成为经济托底的重要力量。
区域分化与政策调整：二三线城市因财政自给率低、土地财政依赖度高，存在政策边际松绑的空间。一线城市财政自给率高，对土地财政和基建投资依赖度较低。

关键信息

1. 财政收入来源

公共财政收入：2017年全国一般公共预算收入17.3万亿元，同比增长7.4%。中央与地方财政收入占比分别为47%和53%。
政府性基金收入：2017年全国政府性基金预算收入6.1万亿元，同比增长34.8%。其中，国有土地使用权出让收入占比85%，是政府性基金收入的主要来源。

2. 地方财政依赖度

土地财政依赖度：国有土地使用权出让收入占地方财政收入比重为0.57，显示地方财政对土地出让金的依赖度较高。
财政自给率：2017年全国地方财政自给率平均为0.54，显示地方财政压力较大，大部分区域需要依赖中央转移支付和财政赤字。

3. 基建投资与财政支出

基建支出占比：全国公共财政支出中，基建相关领域支出占比27%；政府性基金支出中，基建相关领域支出占比41%。
基建投资增速：2017年全国基建投资增速为14.9%，房地产投资增速为7%。预计未来基建投资增速将面临回落压力。

4. 基建资金来源

资金来源结构：基建投资资金来源主要包括财政支出（30%）、债务融资（35%）和民间投资（25%）。
债务融资影响：随着地方债务融资收紧，债务融资占比可能下降，财政支出和民间投资将发挥更大作用。

5. 区域风险分析

省份分类：
- 债务水平可控且偿债能力较强的省份：上海、北京、广东、天津等。
- 债务水平可控但土地财政依赖度较高的省份：浙江、江苏、福建、山东、重庆等。
- 债务水平可控但财政自给能力较低的省份：甘肃、河南、山西、湖北、河北、安徽、江西等。
- 债务水平较大且偿债能力低于均值的省份：辽宁、海南、陕西、云南、湖南、广西、四川等。
城市分类：
- 投资依赖度低、财政自给率高、土地财政依赖度低的城市：上海、北京、深圳、广州等。
- 投资依赖度低、土地财政依赖度高的城市：杭州、南京、武汉、厦门、宁波、济南等。
- 投资依赖度高、土地财政依赖度低的城市：天津、青岛、成都、福州、长沙、西安等。
- 投资依赖度和土地财政依赖度均高的城市：合肥、南昌、郑州、太原等。
- 投资依赖度和财政自给率较低的城市：重庆、兰州、长春、哈尔滨等。

投资建议

政策趋势：随着金融去杠杆和地方融资收紧，房地产调控政策将出现边际松绑，重点转向支持合理租住消费。
估值修复：龙头房企业绩增速确定，具备估值修复动力，建议关注这些企业。
区域政策变化：部分二三线城市的楼市政策将有所调整，关注这些区域的政策变化。

总结

房地产行业与地方财政和基建投资密切相关，其对地方财政的贡献显著，且土地财政依赖度仍然较高。随着金融去杠杆的深入和地方债务融资的收紧，地方财政压力加大，基建投资增速可能回落，从而促使房地产投资成为经济托底的重要力量。区域分化明显，二三线城市存在政策边际松绑的空间，而一线城市财政自给率高，对土地财政和基建投资依赖度较低。投资建议关注龙头房企的估值修复机会和政策调整对二三线城市的潜在影响。

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