2022-10-18-新世纪评级-全国首批三单保障性租赁住房REITs解析_15页_1mb

保障性租赁住房REITs上市情况与交易结构创新

首批三单保障性租赁住房REITs（红土深圳安居、华夏北京保障房、中金厦门安居）于2022年8月31日正式上市。这些REITs采用多样化的“股+债”结构：中金厦门安居通过直接发放股东借款置换存量债务；红土深圳安居运用项目公司减资形成负债并置换；华夏北京保障房则通过SPV增资及借款构建结构。三单REITs均构建了2:1的最佳债股比。

三单REITs的底层资产分布与运营表现

• 华夏北京保障房REIT：包括文龙家园、熙悦尚郡两个公租房项目，位于北京热门区域，出租率保持高位，租金明显低于市场水平。
• 红土深圳安居REIT：覆盖珍珠泉、锦园、保利香槟、凤凰公馆四项目，位于深圳，租金优势明显，出租率达98%-100%，运营时间虽短但表现优异。
• 中金厦门安居REIT：集美区具有高需求量的新就业人才公寓，租金显著低于同地段市场化租赁住房，出租率超过99%。

估值方法与资本化率分析

三单REITs底层物业均采用收益法估值，估值结果差异与城市级别、租金水平及增长预期相关。华夏北京REIT估值最高，而厦门安居REIT估值相对较为审慎。三单项目资本化率处于4.6%-5.2%之间，与城市级别及发行人信用风险相适应，二线城市资本化率略高。

现金分派率与管理机构分析

公募REITs的现金分派率是衡量收益的关键指标，中金厦门、红土深圳及华夏北京REIT的2022年现金分派率分别达到4.04%、3.92%和3.95%，均满足监管4%以上的阈值。管理机构处于核心地位，由原始权益人的子公司或自身承担，如厦门安居集团、北京保障房中心、深圳房屋租赁运营管理。

市场前景与政策支持

保障性租赁住房REITs有助于拓宽金融服务实体经济的渠道，缓解政府与企业资金压力，促进租赁住房供应多元化与市场化；后续将支持保障性租赁住房持续发展与城市租赁市场供需平衡。