2021年锐理数据昆明市场年报-75页_6mb

2021年昆明房地产市场研究年报总结

核心内容概述

2021年昆明房地产市场整体呈现下行趋势，受全国经济结构调整、政策调控及房企债务危机影响，市场供需失衡，价格波动明显，去化周期延长。同时，土地市场供应和成交量大幅下滑，成交单价和楼面价创历史新高。

主要观点与关键信息

一、全国房地产市场概况

1. 宏观经济

   • 2021年经济在疫情后快速反弹，但增速放缓，GDP增长预计5%左右。
   • M2增速平稳上涨，社会融资规模略微下滑，PPI增幅扩大，CPI在8月后增幅加大，居民消费水平下滑。

2. 房地产投资与开发

   • 全国房地产投资与固定资产投资增速放缓，2022年房投增速有限。
   • 百强房企拿地销售比降至0.29，创近五年新低。

3. 调控政策

   • 坚持“房住不炒”和“三稳”政策，不以房地产作为短期刺激手段。
   • 房企高杠杆、高周转、高负债模式风险凸显，政策持续收紧，行业回归经营本质。

4. 房企暴雷

   • 2021年多家房企因债务违约、资金链断裂等问题暴雷，信用分化加剧。
   • 代表房企包括中国恒大、华夏幸福、蓝光发展、新力控股、花样年、光耀集团、佳兆业等。

二、昆明房地产市场概况

1. GDP及增速

   • 2021年前三季度昆明GDP总量跌出全国城市TOP30，实际增速在西南五城中排名靠后。
   • 2020年昆明人口为846万，十年增长203万，人口结构较为合理，老龄化问题较小，二胎政策下幼儿群体增速较高。

2. 城市规划

   • 昆明“十四五”规划提出“东进、西拓、南控、北延、中优”策略，重点控制滇池南岸片区开发强度。
   • 城市空间结构从“一湖四片”向“一城三区”演变，强调量水发展、以水定城。

三、昆明土地市场分析

1. 土地供求情况

   • 2021年土地供应1799.23亩，同比下降82%；成交881.32亩，同比下降90%。
   • 成交金额96.58亿元，同比下降84%；成交单价1096万元/亩，楼面价3952元/m²，创历史新高。

2. 土地市场热度

   • 2021年4宗土地溢价，均为纯住宅用地，平均溢价率5.64%。
   • 13宗土地流拍，流拍率20%，下半年房企拿地积极性降低。

3. 各城区土地对比

   • 供应主要集中在官渡区（48%）、盘龙区（16%）和高新区（12%）。
   • 成交主要集中在官渡区（26%）、高新区（24%）和盘龙区（20%）。

4. 土地市场小结

   • 2021年土地供应量下降明显，成交量缩价涨，市场整体遇冷。
   • 高新、官南板块为供销热点区域，但整体成交下行明显。

四、昆明住宅市场分析

1. 供销与价格走势

   • 2021年住宅新增供应751.48万㎡，同比下降33.65%；销售624.35万㎡，同比下降29.05%。
   • 上半年价格高位，下半年遇冷，均价下降，去化周期从2020年初的6个月延长至18个月。

2. 分板块对比

   • 官南、东南板块为供销热门区域，均价领先。
   • 中心板块去化周期最长，价格较高但需求不足。

3. 分产品类型对比

   • 高层产品仍是主力，成交42933套，以90-120㎡和150-180万总价段为主。
   • 洋房类产品新增与销售持平，但均价波动较大，10月受低价项目影响均价跌至历史低位。
   • 别墅类产品新增与销售持平，价格波动大，去化周期拉长。

4. 住宅市场小结

   • 2021年商品住宅市场上半年供需均衡，均价走高，下半年遇冷。
   • 市场观望情绪较重，短期成交难以恢复，存量上涨，去化周期延长。

五、昆明商业市场分析

1. 供销与价格走势

   • 2021年新增商业面积41.64万㎡，同比下降58%；销售47.01万㎡，同比下降2%。
   • 成交均价12950元/m²，自2019年开始持续下行。

2. 存量与去化周期

   • 商业市场存量达694.76万㎡，按近一年月均去化3.92万㎡计算，去化周期达177个月，去化压力较大。

3. 分板块对比

   • 呈贡、东南和官南板块为成交主力，但供应和销售均大幅下滑。

4. 分类型对比

   • 底商仍是市场主力，占比92%；销售占比88%，存量占比66%。

5. 面积与总价分析

   • 商业成交主力面积段为40-50㎡，占比15%；总价段为30万以下，占比12%。
   • 小户型、低总价产品为主力，中大户型成交较少。

六、市场展望与趋势

1. 住宅市场

   • 改善型产品（100-160㎡）需求上升，三房、四房成交占比或将持续提升。
   • 未来市场仍需关注政策调控与资金流动性问题，去化周期延长可能持续。

2. 商业市场

   • 去化压力较大，市场需进一步优化供需结构，提升项目运营效率。

3. 整体趋势

   • 市场整体下行，房企需调整策略，加强现金流管理，注重项目质量与可持续发展。