宏观专题报告：保障房建设能否对冲地产下行压力？-20211206-西部证券-16页_481kb

保障房建设能否对冲地产下行压力？总结

核心结论

1. 2022年政策基调有望由调结构转向稳增长，保障房建设成为重要抓手之一。
2. 加大保障房建设可同时解决地产投资增速下行和专项债缺乏优质项目两大问题。
3. 2022年新增保障性租赁住房占地产新开工面积预计约为7.06%，对建安投资拉动约4.74%，有望将房地产投资增速从-2%拉升至1%左右。

一、我们为什么要关注保障房？

（一）2022年政策基调转向稳增长

• 2015年与2018年两次政策转向均因地产和出口同时转差。
• 2022年出口与地产均存在下行风险，政策或正式转向稳增长。
• 保障房建设可成为稳增长的重要抓手。

（二）保障房建设的双重作用

• 解决民营房企拿地热情不足导致的地产投资增速下滑问题。
• 为专项债等资金提供有现金流的优质项目。

二、与十三五去库存不同，十四五期间地产政策或应转向适度补库存

（一）保障房的范畴及建设特点

• 保障房包括棚户区改造、危房改造、公租房改造等。
• 2015-2018年棚改占比约40%，2019年后明显下降。
• 2021年政策重心转向租赁房建设。

（二）十三五去库存背景

• 2016年初商品房待售面积高达7.4万平，去库存成为重点。
• 棚改通过货币化安置形成地方政府、开发商与居民之间的双循环，拉动房地产投资。

（三）当前低库存背景下政策转向

• 当前地产库存不高，房价上涨压力或约束房企投资。
• 政策应转向适度补库存，增加地产供给。
• 租赁房建设成为十四五期间保障房的重点。

（四）加快租赁房建设的五点意义

1. 降低低收入人群生活成本，促进共同富裕。
2. 配合房住不炒政策，稳定房价预期。
3. 缓解地产投资增速下滑，成为稳增长的重要抓手。
4. 缓解民营房企经营压力，促进其健康发展。
5. 解决专项债缺乏好项目，为财政政策提供支撑。

三、保障房建设能否对冲明年房地产投资下行压力？

（一）2021年保障房建设整体低迷

• 2018-2020年保障房建设占房地产投资比重持续下降。
• 2021年比重进一步降至4.2%，未扭转整体低迷态势。

（二）租赁房专项债发行力度明显上升

• 2021年下半年以来租赁房专项债发行规模明显上升。
• 2021年预计发行规模达500亿元，较2018-2019年增长显著。

（三）PSL或助力租赁房建设

• 2015-2018年PSL对棚改建设有较大助力。
• 2022年PSL或重新放量，支持租赁房建设。

（四）保障房对地产投资的拉动测算

• 2022年保障性租赁住房建设面积预计为15855万平方米，占房屋新开工面积约7.06%。
• 建安投资拉动约为4.74%，预计房地产投资增速可从-2%提升至1%左右。

四、风险提示

• 货币政策不及预期：可能影响融资环境。
• 财政政策不及预期：专项债发行可能受阻。
• 房地产相关政策不及预期：可能影响保障房建设进度。

五、相关研究与政策背景

• 保障房建设涵盖多个领域，包括租赁房、公租房、棚改等。
• 各地政策支持加强，如土地倾斜、税费优惠、金融支持等。
• 2022年保障房建设投资预计为5549亿元，后续三年分别为4319亿元。

六、图表与数据支持

• 图1：中国人民币计价出口实际值当月同比。
• 图2：房屋新开工与施工面积累计同比。
• 图3：保障房财政支出分项结构。
• 图4：2019年棚改实际执行力度下降。
• 图5：PSL新增与期末余额。
• 图6：PSL余额增速与二三线城市房产销量增速相关。
• 图7：商品房待售面积。
• 图8：商品房去库存时间处于较低水平。
• 图9：保障房PPP项目投资额。
• 图10：保障房安居工程贷款。
• 图11：保障性安居工程专项债发行规模上升。
• 图12：PSL对棚改的助力。

七、测算模型与结论

• 保障房总套数测算：预计“十四五”期间总套数为755万套。
• 建设面积测算：2022年建设面积为15855万平方米，后续三年分别为12341万平方米。
• 对地产投资拉动：2022年拉动约3.03%，后续三年逐步下降。
• 对建安投资拉动：2022年拉动约4.74%，后续三年逐步下降。

八、政策支持与地方执行

• 各地政策支持强化，如上海、深圳、成都等城市明确租赁房建设目标。
• 保障房建设重点转向租赁房，政策支持从间接型向直接型转变。

九、联系信息

• 联系地址：上海、北京、深圳。
• 联系电话：021-38584209。

十、免责声明

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