联合资信评估_我国房地产市场未来需求展望_14页_1mb

房地产市场未来需求展望总结

核心内容

本文由联合资信评估股份有限公司发布，分析了我国房地产市场未来需求的演变趋势，指出在多重因素影响下，住房需求将呈现下行趋势，并伴随显著的城市与产品结构分化。文章从购房人群、购房意愿、购买力、保障房与租赁市场发展等方面展开，结合定量分析，对未来商品房市场空间进行预测，为房地产企业转型提供参考。

主要观点

1. 房地产市场短期仍处于探底阶段

• 房地产市场整体仍处于下行周期，但下跌空间有限。
• 新房销量持续下滑，二手房市场以价换量，但抛压已减弱。
• 租金收益率与利率指标差值收窄，为房价止跌提供支撑。
• 未来几年降息预期将缓解二手房抛压，对新房市场冲击逐步弱化。

2. 长期需求面临显著下行压力

• 人口规模持续下降，老龄化加剧，生育率走低，购房主力人群快速减少。
• 城镇化率增长趋缓，家庭户均人数下降，住房需求由“数量扩张”转向“质量改善”。
• 保障房与租赁住房发展将显著分流商品房需求，推动住房市场结构转型。

3. 城市分化趋势明显

• 一二线城市因优质地段供需紧平衡，房价仍具韧性，有望跑赢通胀。
• 三四线城市面临空置率攀升与供给过剩压力，住房市场或将萎缩。
• 县域及以下区域住房市场面临整合退出风险。

4. 产品结构分化加剧

• 高收入群体更关注高品质住房，推动改善型住房需求增长。
• 普通及低收入家庭更倾向实用性住房，保障房与单身公寓需求上升。
• 适老化住房、智能化住房、定制化住房等将成为重点发展方向。

5. 房企需转向产品力与产业运营

• 未来房企竞争将从规模、速度和价格转向产品力、科技力和服务力。
• 产业招商与运营能力将成为房企可持续发展的关键。
• 企业需构建“开发+持有”双轮驱动模式，以增强抗周期能力。

关键信息

人口与家庭结构变化

• 2022年我国总人口达峰值14.12亿，预计2050年降至12.6亿。
• 2050年购房主力人群（26-35岁）预计降至0.82亿人。
• 家庭户均人数持续下降，2050年预计降至2.00人，一人户和二人户成为主要家庭结构。

城镇化进程

• 2024年城镇化率67.00%，年均新增城镇人口约2000万人。
• 城镇化率增长动能减弱，预计2050年城镇化率在75%~85%区间。
• 城镇化带来的住房需求边际效应逐步减弱。

保障房与租赁市场发展

• 保障房与租赁住房将成为住房市场的重要组成部分。
• 2025年“十五五”规划提出新建保障性租赁住房1500万套。
• 我国租赁住房占比7.8%，远低于发达国家平均水平。
• 未来保障房覆盖率有望提升至40%，重点满足非户籍常住人口需求。

商品房需求预测（2050年）

注：预测数据基于多项假设，仅供参考。

结论

• 房地产行业将进入“规模收缩、格局重塑、模式转型”阶段。
• 房企需强化产品力、科技力与服务力，以适应市场需求变化。
• 未来住房市场将呈现“好房子、保障房、租赁房”三位一体的发展格局。
• 房地产企业应积极布局核心城市、聚焦改善型住房，提升产业运营能力，以实现可持续发展。