2019年杭州房地产市场回顾及2020年展望_4页_3mb

杭州城市发展与市场分析总结

核心内容概述

杭州在2019年展现出强劲的城市发展势头，在多个城市排名中表现突出，包括中国百强城市排行榜第五位、全国城市商业魅力排行榜新一线城市第二位、全球“数字一线”城市榜首。杭州凭借近1.4万亿元的GDP位列全国前十，同时拥有全国9.2%的互联网上市企业，其中阿里巴巴以全球科技企业市值第六的身份成为杭州的标志性企业。杭州在科技人才净流入率方面也位居全国第一，显示出其作为中国最具创新力智慧城市的潜力。

写字楼市场分析

2019年表现

• 新增供应：全年新增供应8个项目，共计36.9万平方米。
• 净吸纳量：累计净吸纳量达26.2万平方米，高于过去8年平均值。
• 租赁需求：主要来自科技新媒体（54%）、传统金融（15%）和房地产（8%）。
• 区域表现：TMT产业在非核心商务区（如未来科技城、滨江）占据主导地位；传统金融支撑核心商务区（如钱江新城、黄龙）需求。
• 交通影响：地铁5号线开通优化了城西与城北交通，带动多个区域发展。
• 空置率与租金：全市空置率同比下降0.7个百分点至17.9%；平均租金为每月每平方米119.3元，同比小幅下降0.3%。

2020年展望

• 新增供应：预计新增供应110.5万平方米，其中50%位于非核心商务区。
• 空置率与租金：空置率可能上升，核心商务区租金保持平稳，非核心商务区租金或出现波动。
• 交通影响：地铁1号线三期、6号线、9号线一期预计年底建成通车，推动多个商务区发展。

零售市场分析

2019年表现

• 新增供应：5个项目共58.6万平方米新增供应入市，均位于非核心商圈。
• 市场发展：金沙印象城、新天地活力Park、龙湖滨江天街二期、西溪和紫荆天街等项目为各板块注入活力。
• 品牌入驻：多家茶饮品牌首次入杭，如乐乐茶、sevenbus豆乳茶、伏见桃山；喜茶、奈雪的茶等网红品牌持续扩张。
• 核心商圈：湖滨步行街扩容，优化动线并结合西湖旅游资源。
• 空置率与租金：年底空置率轻微上升至2.0%；购物中心首层租金为每天每平方米22.2元，同比上升1.0%。

2020年展望

• 新增供应：预计新增供应23.5万平方米，70%位于核心商圈。
• 市场趋势：空置率预计持续走低，购物中心租金将保持稳定上涨。

物流市场分析

2019年表现

• 新增供应：1个项目入市，带来19.5万平方米新增供应。
• 净吸纳量：全市净吸纳量为4.3万平方米。
• 板块发展：余杭板块因跨境电商政策吸引电商企业；大江东板块因高端制造业规划受青睐，下沙片区入住率达100%。
• 空置率与租金：整体空置率录得16.1%，同比上涨12.6个百分点；租金同比上涨1.9%至每月每平方米35.2元。

2020年展望

• 新增供应：预计新增供应29.6万平方米，可能短期内推高空置率。
• 需求外溢：部分需求已外溢至嘉兴、湖州等周边区域。
• 市场潜力：未来新项目入市可能平衡供需，为物流市场注入新活力。

土地市场分析

2019年表现

• 土地成交量：上半年经历高峰，年中回落，年底趋于平稳。
• 成交均价：八城区成交土地均价为每平方米2.0万元，同比下降18.5%；楼面均价为每平方米0.8万元。
• 溢价率：平均溢价率为17.7%，环比下降12.7个百分点。
• 重点项目：
  • 融创以34.6亿元总价拿下大江东商住地块，溢价率32.3%。
  • 嘉里建设以68亿元摘得文晖单元商住用地。
  • 新鸿基联合体以132.6亿元竞得江河汇地块，为杭州土拍史上第四宗超百亿地块。

2020年展望

• 市场热度：土拍新规使市场回归理性，但资本热情依旧。
• 未来趋势：预计2020年土拍市场热度不会很快回到以往水平，但随着供应端变化，可能缓慢回升，再次冲击全国土地出让金额第一的位置。

总结与主要观点

• 城市竞争力：杭州在科技、数字经济、人才吸引力等方面表现突出，是中国最具创新力的智慧城市之一。
• 写字楼市场：供需稳健，TMT和传统金融行业为主要驱动力，非核心商务区发展迅速。
• 零售市场：非核心商圈新增供应带动多核心格局发展，核心商圈租金稳定上涨。
• 物流市场：需求坚挺，租金增长潜力大，未来供应可能进一步优化市场结构。
• 土地市场：政策调控下趋于理性，但资本仍活跃，未来有望重回全国土地出让金额第一的位置。