> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产专题报告总结 ## 核心内容 本报告主要聚焦于房地产行业通过“收储”政策去库存、优供给的进展与成效，特别是针对存量商品房和闲置土地的收储措施。政策层面持续推动房地产市场稳定，鼓励通过市场化手段盘活存量资源，支持保障性住房建设，同时关注投资建议与潜在风险。 ## 主要观点 1. **收储政策的推进** - 自2024年起，中央多次提及支持收购存量商品房，2026年《政府工作报告》首次明确“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。 - 截至2026年2月中旬，全国已有36个重点城市发布明确收储公告，超80个城市表态支持区属国企收购存量住房。 - 收储模式分为两种：一是地方国企直接收购未售新房，二是收购居民旧房并用于改善居住条件。 2. **上海作为试点城市** - 上海在2024年首次推出“以旧换新”活动，2026年2月启动首批二手住房收购用于保障性租赁住房，浦东新区、静安区、徐汇区为试点区域。 - 上海静安区、徐汇区和浦东新区在收储政策上各有侧重，如静安区聚焦成套小户型二手房，浦东新区则关注内环内、面积较小的房源。 - 通过“政府专班统筹+国企平台实施+金融机构支持”模式，确保政策落地，推动保租房供应。 3. **专项债支持收储闲置土地** - 自2024年以来，中央及监管部门出台多项政策支持盘活存量闲置土地。 - 截至2026年3月26日，2025年全国已发行用于收购存量土地的专项债达5415.6亿元，其中广东省发行金额最高，为738.3亿元，浙江省次之，为647.7亿元。 - 专项债用于收储的土地类型以住宅用地为主，占66%，其次为商办用地（24%）和工业用地（6%）。 4. **收储成效与用途拓展** - 收储的房源不仅用于保障性住房，还用于安置房、人才房、学生宿舍等。 - 部分高校如湖北大学阳逻校区、合肥工业大学等已收购存量商品房用于学生宿舍，进一步拓展了收储用途。 5. **投资建议** - 房地产行业收储去库存处于关键期，政策支持力度持续加大。 - 建议关注相关地方国企及开发商，特别是那些在收储和保障性住房建设中表现突出的企业。 ## 关键信息 - **政策支持**：中央及地方政府持续出台政策支持存量房和土地收储，以稳定市场和保障民生。 - **收储模式**：包括国企收购未售新房、收购居民旧房两种方式，旨在通过“以旧换新”促进房地产市场回暖。 - **专项债使用**：专项债成为土地收储的重要资金来源，部分省市如广东、浙江、上海、江苏、江西等已发行大量专项债用于收储。 - **收储进展**：2025年全国共公示拟收储土地5500宗，总用地面积近3亿平方米，总金额超7500亿元。 - **区域差异**：收储政策在不同地区推进情况不一，部分城市如杭州、南京等在政策执行和资金使用上表现较为积极。 - **投资建议**：关注地方国企及开发商，尤其是那些在收储和保障性住房建设中具备优势的企业。 - **风险提示**：政策落地不及预期、需求修复不及预期、房地产行业下行风险。 ## 结构清晰的总结 ### 一、收储存量房进展 - **政策背景**：中央多次强调支持收购存量商品房，2026年政府工作报告首次提出“探索多渠道盘活存量商品房”。 - **收储模式**： - 模式一：国企收储未售新房，用于保障性住房。 - 模式二：国企收购居民旧房，用于改善居住条件或租赁住房。 - **城市推进情况**： - 截至2026年2月中旬，全国36个重点城市发布收储公告，超80个城市表态支持。 - 广州、郑州、武汉等城市已开展具体收储项目，如广州安居集团常态化征集房源，郑州已配租人才公寓超10万套。 - **用途拓展**：部分高校收购存量商品房用于学生宿舍，如湖北大学阳逻校区、合肥工业大学等。 ### 二、上海收储案例 - **试点启动**：2024年5月，上海首次推出“以旧换新”活动，2026年2月启动首批二手住房收购用于保障性租赁住房。 - **试点区域**：浦东新区、静安区、徐汇区为首批试点，各区收储要求不同。 - **金融支持**：中国建设银行提供一揽子金融服务，包括租赁贷款、按揭服务、租金监管等。 - **市场影响**：通过“以旧换新”降低购房者成本，解决改善型业主变现难题，带动一二手房联动回暖。 ### 三、专项债支持收储土地 - **政策支持**：自2024年起，中央及监管部门出台多项政策支持盘活存量土地。 - **收储规模**：2025年全国拟使用专项债收储土地5500宗，总用地面积近3亿平方米，总金额超7500亿元。 - **区域分布**： - 浙江省：拟收储金额超900亿元，规模第一。 - 广东省：拟收储金额超890亿元，位列第二。 - 一二线城市：共公示约1250宗地块，金额占比达36%。 - **地块类型**：以住宅用地为主，占比66%。 - **收储价格**：部分地块收储价格与成交价比值在0.7-0.8之间，存在较大折扣。 - **所有权类型**：地方国企占比80%（按面积），近88%（按金额）。 ### 四、投资建议 - **行业趋势**：房地产行业收储去库存处于关键期，政策支持力度持续加大。 - **投资方向**：建议关注地方国企及开发商，尤其是那些在收储和保障性住房建设中表现突出的企业。 - **政策完善**：随着各地政策逐步推进，后续配套政策有望进一步完善，推动房地产市场稳定。 ### 五、风险提示 - **政策落地不及预期**：部分政策可能因执行难度或地方意愿不足而未能达到预期效果。 - **需求修复不及预期**：房地产市场整体需求可能未如预期恢复，影响收储效果。 - **行业下行风险**：房地产行业整体可能面临下行压力，需警惕市场波动。