保利投顾研究院-2021年7月广州房地产市场月报【简版】-23页_2mb

2021年7月广州房地产市场月报总结

核心内容概述

2021年7月广州房地产市场在政策调控和信贷环境收紧的双重影响下，整体呈现新房成交连续下行、二手房步入调整期的态势。限价政策进一步升级，部分项目开始执行备案价下调3%。同时，人才购房政策的收紧促使部分客户外溢至外围区域，如增城。房贷利率持续上调，额度紧张，部分银行实施“特供利率”以加快回款。

主要观点

新建商品住宅市场

• 供应情况：7月全市新增供应86万m²，环比上升42%，连续两月回升；同比小幅下降4%。
• 成交情况：7月全市新房成交82万m²，环比下降15%，同比下降16%；自3月后成交量持续下行。
• 库存情况：7月全市库存为936万m²，较6月增加25万m²，去化周期回升至9.7个月。
• 分区表现：
  • 中心四区（天河、荔湾、海珠、越秀）：新房供应积极性不高，白云区成为供、求主力，其他区成交均不及去年同期。
  • 近郊（黄埔、番禺）：黄埔抢跑拿证，新房供应大增，环比升近70%；番禺因板块缺货，热点项目去化较佳。
  • 远郊（增城、南沙、从化、花都）：增城供应放量，成交相对平稳；南沙、从化、花都成交维持低位。

二手住宅市场

• 成交情况：7月全市二手成交8912宗，85万m²，环比上升12%，但同比下滑33%。
• 价格走势：二手房价指数环比涨幅持续收窄，市场进入调整期。
• 分区表现：
  • 中心四区：二手成交均不及去年同期，库存量回升。
  • 近郊（黄埔、番禺）：黄埔受增值税新政影响，二手成交同比连续三月下跌；番禺成交量回升。
  • 远郊（增城、南沙、从化、花都）：增城、南沙、从化成交低位企稳；花都成交量继续下跌。

关键信息

政策变化

• 限价政策升级：7月起，有历史取证项目的新取证备案最高价不高于上一批次备案均价下调3%；从未取证项目则参考周边竞品或同品质项目一季度网签均价。
• 人才购房政策收紧：黄埔取消人才购房政策，南沙有取消政策的吹风，部分客户可能外溢至增城。
• 信贷政策收紧：广州房贷利率持续上调，额度紧张，部分银行实行“特供利率”加快回款。

市场趋势

• 新房市场：限价政策加码下，部分项目“抢跑拿证”以规避政策；中心四区供货不积极，近郊黄埔和远郊增城供应放量，或带来外溢增量。
• 二手房市场：受房贷收紧和增值税新政影响，成交量维持低位，价格涨幅回落；二手指导价政策或被纳入政策备选库，但执行力度可能较温和。
• 市场展望：预计新房市场将继续低位运行，二手房市场可能维持一段调整期。

附录：图表与数据

• 图：分区新建商品住宅成交环比：显示荔湾、南沙、从化、花都等区成交环比有所回升，白云区供应放量带动成交回升。
• 图：分区二手房成交环比：显示各区成交环比变化，整体维持低位。
• 图：广州限价政策变化一览：展示限价政策从3月到7月的逐步升级。
• 图：广州新房、二手房价格指数环比：显示新房价格环比涨幅回落，二手房价格涨幅持续收窄。
• 图：典型城市信贷环境松紧度：广州房贷紧张程度居全国前列，利率涨幅远超其他城市。
• 图：典型城市首套房贷平均利率及波动：广州首套房贷利率持续上涨，放款周期延长。
• 图：广州与全国70大中城市二手房价格指数环比：广州二手房价格涨幅明显低于全国平均水平。

咨询服务领域

• 市场监测研究：包括宏观及行业政策分析、土地市场监测、新房及二手房监测、典型项目剖析、房地产市场趋势研判。
• 投资策略研究：涵盖城市群/都市圈投资价值及进驻策略研判、城市进入研究、城市/区域/板块深耕投资策略研究、地块投资可研。
• 项目前期研究：包括项目前策定位、商业定位及运营研究、产业规划及运营研究、TOD/文旅/产业等特色项目前期研究。

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