20220711-东吴证券-房地产行业跟踪周报_深圳推出_一人购房全家帮_60城新房成交边际回落_18页_966kb

房地产行业跟踪周报总结

核心内容

本周房地产板块（SW）整体表现不佳，涨跌幅为-4.36%，低于沪深300（-0.85%）和万得全A（-0.40%）指数。房地产行业整体处于调整期，但部分政策和数据指标显示出回暖迹象。

主要观点

1. 房地产市场基本面

• 新房市场：本周60城新房成交面积381.8万平，环比下降52.0%，同比下降46.9%；累计成交451.1万平，同比下降46.6%。2022年累计成交10614.7万平，同比下降43.6%。
• 二手房市场：本周20城二手房成交面积148.6万平，环比下降9.2%，同比下降15.0%；累计成交174.5万平，同比下降13.1%。2022年累计成交3094.4万平，同比下降37.4%。
• 库存与去化周期：16城新房累计库存10017.0万平，环比上升0.9%，同比上升7.6%；去化周期为12.8个月，环比下降0.1个月，同比上升5.2个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为11.6个月、12.6个月、28.4个月，其中一线城市环比下降0.4个月，二、三线城市基本持平。

2. 土地市场情况

• 土地供应：本周百城土地供应数量118宗，环比下降83.6%，同比下降78.0%；供应建筑面积602.8万平方米，环比下降88.5%，同比下降83.0%。2022年累计供应土地数量14400宗，同比下降20.3%。
• 土地成交：本周百城土地成交建筑面积328.4万方，环比下降90.0%，同比下降87.4%；成交楼面价2414元/平，环比上升25.9%，同比上升32.4%；土地溢价率1.0%，环比下降1.7个百分点，同比下降13.9个百分点。2022年累计成交楼面价为1881元/平，同比下降32.9%；累计成交土地溢价率为3.6%，同比下降12.4个百分点。

3. 融资情况

• 本周房地产企业境内信用债发行规模达110.5亿元，环比上升42.5%，同比下降47.5%。
• 房企信用债发行额在2022年6月总体表现较2021年同期有所下降，但降幅收窄，环比基本持平。
• 随着中央政策逐步传导，房地产融资有望在2022年三季度左右企稳回暖。

关键信息

重点政策

• 深圳推出“一人购房全家帮”：允许购房人配偶、父母、子女作为共同申请人，有助于降低购房门槛、提高首付和月供能力，提振市场预期。
• 杭州加强预售资金监管：所有购房款项必须存入监管账户，中标银行若违规将无法续签合作，有助于保障购房者资金安全，恢复购房信心。

市场动态

• 新房销售：本周60城新房成交面积大幅下降，但百强房企6月销售额同比降幅收窄，环比增长超60%，优于近5年6月历史同期表现，显示出回暖信号。
• 房贷利率：贝壳统计显示，6月全国首套房贷平均利率4.42%，环比下降49个BP，是2014年以来最快的几次下降之一。
• REITs表现：鹏华深圳能源REIT战略投资者有效认购申请确认比例为100%，网下投资者确认比例为0.928861%，公众投资者确认比例为1.160124%。

投资建议

• 房地产开发：建议关注保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团等已先发布局且具有高信用的头部房企。
• 物业管理：建议关注新大正、招商积余、南都物业等具备独立市场化运营能力的物业公司。
• 房地产经纪行业：建议关注我爱我家等龙头企业，关注其在行业回暖中的表现。

风险提示

• 房地产调控政策放宽不及预期；
• 行业下行持续，销售不及预期；
• 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期；
• 疫情反复或发展超预期。

本周行情回顾

• 房地产板块（SW）本周涨跌幅为-4.36%；
• 沪深300涨跌幅为-0.85%，万得全A涨跌幅为-0.40%；
• 超额收益分别为-3.51%、-3.95%；
• 涨跌幅前五：国创高新（+6.38%）、西藏城投（+4.76%）、济南高新（+4.72%）、空港股份（+3.83%）、派斯林（+2.95%）；
• 涨跌幅后五：宋都股份（-7.47%）、首开股份（-8.09%）、广宇发展（-8.73%）、鲁商发展（-8.78%）、天健集团（-9.21%）。

总结

本周房地产行业整体承压，但部分政策和数据表明市场正在逐步回暖。深圳和杭州等地的利好政策有助于降低购房门槛、提升市场信心。同时，房企销售和融资情况有所改善，特别是百强房企6月销售额环比增长显著。随着政策放松效应的持续，预计未来2~3个月房地产销售将出现V型回暖。建议关注房地产开发、物业管理及房地产经纪行业的头部企业。