20151103-广发证券-房地产行业_销售稳_拿地增_发债规模大幅上升_40页_2mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业在政策持续利好背景下，整体景气度维持在小周期高位。销售市场保持稳健，土地投资力度逐步增强，融资环境明显改善，房企发债规模大幅上升，资金成本持续下移。同时，行业集中度略有下滑，但全年来看仍有望提升。

主要观点

• 政策环境：自2014年四季度以来，房地产政策持续宽松，包括行政干预减少和货币信贷宽松，推动成交复苏。2015年9月和10月，央行进一步下调首付比例和利率，释放更多购房需求。
• 成交市场：2015年6月销售同比增速达到高点，随后因房价上涨出现边际下滑，但二线城市表现优于一线城市。预计四季度销售增速将放缓。
• 土地市场：前三季度土地市场整体低迷，但三季度出现回暖迹象，土地成交面积和出让金同比均实现上涨。四季度土地市场热度预计持续上升。
• 公司层面：房企销售业绩稳健，但投资增速尚未明显回升。规模房企销售目标完成情况良好，集中度有望继续提升。财务杠杆水平小幅上升，但短期偿债压力有所缓解。
• 融资方式：公司债成为房企融资热点，融资成本中枢下移，有助于改善债务结构，降低资金成本。
• 板块投资：推荐关注主流地产股（如万科A、保利地产）以及国企改革与转型地产股（如京投银泰、鲁商置业、嘉宝集团、万方发展、广东明珠、海德股份）。

关键信息

行业趋势

• 政策宽松：行政干预减少、货币信贷宽松，政策环境持续友好。
• 成交复苏：销售同比增速在6月达到高点，但随后出现边际下滑，二线城市表现较好。
• 土地回暖：三季度土地成交面积和出让金同比上涨，预计四季度热度将持续。
• 融资成本下降：公司债发行规模显著上升，资金成本逐步下移。

公司表现

• 销售稳健：11家典型规模房企销售面积和金额同比分别上升16.3%和21.2%。
• 集中度提升：前10、前20和前30集中度分别为17.3%、23.2%和26.7%，全年集中度有望继续提升。
• 拿地力度加大：三季度房企拿地意愿增强，拿地均价结构性上涨。
• 财务状况：杠杆水平小幅上升，但短期偿债压力缓解，货币资金对短期有息负债覆盖率提升。

板块投资建议

• 主流地产股：推荐关注万科A、保利地产，具备估值安全边际。
• 国企改革：推荐关注京投银泰、鲁商置业、嘉宝集团。
• 转型地产股：推荐关注万方发展、广东明珠、海德股份。

风险提示

• 四季度销售增速放缓趋势增强。
• 部分房企转型进度不及预期。

图表索引

• 图1：历年来行业政策与地产成交关系走势图
• 图2：2014年以来政策与各线城市成交同比增速的走势图
• 图3：44城市商品房，39城市住宅成交情况
• 图4：主要城市圈商品房成交面积同比变化情况
• 图5：广发全国库存指数
• 图6：全国主要城市推盘情况
• 图7：全国重点城市去化周期变化
• 图8：全国商品房住宅销售批售比
• 图9：百城房价指数环比情况
• 图10：各线城市房价环比情况
• 图11：百城房价指数同比情况
• 图12：各线城市房价同比情况
• 图13：300城市住宅用地供给情况（按季度）
• 图14：300城市住宅用地成交情况（按季度）
• 图15：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
• 图16：300城市住宅用地成交楼面价指数
• 图17：我国货币信贷宽松周期一览表
• 图18：我国住房贷款首付比例变化情况
• 图19：我国育龄妇女生育率（抽样数）
• 图20：我国25到39岁女性人口占比（抽样数）
• 图21：我国女性未婚人口占比（抽样数）
• 图22：“目标家庭”已生育的一孩的年龄分布
• 图23：“目标家庭”已生育的一孩的地区分布
• 图24：A股规模房地产企业销售金额及增速
• 图25：A股规模房地产企业销售价格变化
• 图26：规模房企集中度情况
• 图27：各层次规模房企集中度情况
• 图28：各档次房企销售规模进入门槛
• 图29：主要房企存货情况（2015Q3，亿元）
• 图30：主要房企存货/经营性现金流流入（2015Q3）
• 图31：地产板块主营业务收入增速及净利润增速
• 图32：地产板块及规模房企营业收入增速
• 图33：地产板块及规模房企净利润增速
• 图34：房地产企业预售账款水平
• 图35：板块及规模房企毛利率水平
• 图36：板块及规模房企净利率水平
• 图37：板块费用率情况（销售管理费用/经营性现金流流入）
• 图38：A股代表房企拿地金额与销售金额的比例
• 图39：A股主流房企新增土地储备均价变化
• 图40：地产板块经营性现金流流出规模
• 图41：规模房企经营性现金流流出规模
• 图42：房地产板块净扣除预收账款后的资产负债率
• 图43：房地产板块净负债率
• 图44：房地产板块货币资金对短期有息负债覆盖率
• 图45：A股房企开发贷和公司债资金成本
• 图46：A股房企信托贷款平均成本
• 图47：A股地产板块定向增发募资规模
• 图48：A股地产板块债券发行募资规模
• 图49：行业基本面与地产板块相对估值的关系
• 图50：主流地产股相对地产板块估值情况
• 图51：京投银泰股东股权关系图
• 图52：京投集团资产规模及资产负债率
• 图53：京投集团营业收入及净利润率
• 图54：京投集团业务结构框架图
• 图55：京投集团一级土地开发储备及区域分布情况
• 图56：鲁商置业销售金额及增速
• 图57：鲁商置业山东省内各城市项目分布
• 图58：鲁商置业在建面积规模（万方）
• 图59：鲁商置业在建面积区域分布
• 图60：鲁商置业进入城市数量
• 图61：鲁商置业单城市销售规模（亿元）
• 图62：鲁能集团产业分布及目前阶段产业整合概况
• 图63：鲁能置业养老产业与大健康产业发展愿景
• 图64：嘉宝集团定向增发对象（中国光大控股相关方）
• 图65：广东明珠非公开发行股票对象基本情况
• 图66：兴宁市在广东省的位置示意图
• 图67：兴宁市南部新城首期开发范围红线图
• 图68：广东省梅州市兴宁市年度生产总值
• 图69：广东省梅州市兴宁市城镇在岗职工平均工资
• 图70：广东省梅州市房地产开发投资规模
• 图71：广东省梅州市商品住宅销售情况
• 图72：增发前海德股份股东结构
• 图73：增发后海德股份股东结构
• 图74：我国地方金融机构不良资产（年度）
• 图75：我国商业银行不良贷款（截至2015年上半年）

表格索引

• 表1：全国住宅用地成交总价排行榜TOP10（2015年1-9月）
• 表2：全国成交住宅用地楼面地价排行榜TOP10（2015年1-9月）
• 表3：分城乡分性别独生子女比例
• 表4：2015年以来品牌房企销售目标完成情况
• 表5：2015年前三季度房企公司债券发行情况