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苏州房地产市场周报（2019.8.5-8.11）总结

核心内容

本报告总结了2019年8月5日至8月11日期间苏州房地产市场的主要动态，涵盖宏观政策、土地市场、住宅与非住宅产品走势、新开盘项目及经典案例分析等内容，为房地产市场参与者提供全面的市场洞察。

主要观点

• 宏观政策持续收紧：中国银保监会及央行继续强化对房地产市场的调控，强调房地产不是短期刺激经济的手段，保持政策连续性和稳定性，防止房地产泡沫化和金融化。
• 住宅市场趋于平稳：本周商品住宅成交面积环比上升37%，但均价环比下降9%，整体市场趋于平稳。
• 非住宅市场表现活跃：商业和办公产品成交量和价格均有所上升，但商业产品价格涨幅相对较小，办公产品价格下降明显。
• 市场热销以刚需和刚改为主：90-120㎡户型成交占比最高，200-300万元总价成交为主，市场对这类产品接受度较高。
• 项目区位与配套是影响去化的关键因素：如万科翡翠公园和正荣悦棠湾等项目，凭借优越的地理位置和完善的配套，获得较高去化率。

关键信息

一、宏观政策信息

1. 银保监会专项检查

   • 发布时间：2019年8月8日
   • 检查范围：32个城市，重点检查房地产信贷规模较大或风险突出的银行机构。
   • 政策重点：严控信贷资金流向房地产领域，推动落实房地产长效管理机制，促进市场健康发展。

2. 央行政策强调

   • 发布时间：2019年8月11日
   • 核心内容：不将房地产作为短期刺激手段，保持流动性稳定，引导金融机构优化信贷结构，服务实体经济。
   • 政策方向：加强房地产金融监管，推动结构性去杠杆，防范金融风险。

二、土地市场信息

1. 常熟挂牌1宗4S店商服地块

   • 地块位置：高新区湖山路东、云深路北
   • 面积：8006㎡
   • 用途：商服（4S店）
   • 出让年限：40年
   • 容积率：1.2
   • 挂牌日期：2019.8.7
   • 拍卖日期：2019.9.5

2. 张家港成交1宗商业用地

   • 竞得单位：江苏扬子江沙洲置业有限公司
   • 地块位置：锦丰镇杨锦公路东侧
   • 面积：13740㎡
   • 用途：商业
   • 出让年限：40年
   • 成交总价：5359万元
   • 楼面价：3250元/㎡
   • 成交日期：2019.8.5

三、一周数据快报

• 住宅市场：新增供应14.42万㎡，成交量19.32万㎡，均价19322元/㎡，整体量升价跌。
• 非住宅市场：商业产品成交量2.46万㎡，环比上涨176%，均价14705元/㎡，环比上涨4%；办公产品成交量2.81万㎡，环比上涨353%，均价5446元/㎡，环比下降53%。
• 市场趋势：住宅成交以刚需和刚改为主，市场趋于平稳。

四、住宅产品走势

• 90-120㎡户型：去化657套，占全市42.33%的份额，是市场热销户型段。
• 120-144㎡户型：去化497套，占全市32.02%的份额。
• 144-200㎡户型：去化176套，占全市11.34%的份额。
• 成交均价：1.5-2万/㎡占全市34.66%；2-3万/㎡占全市33.70%。
• 热销项目：正荣悦棠湾、远洋万和悦、绿地太湖东岸花园等项目表现突出。

五、商品住宅新开盘

• 万科翡翠公园

  • 开盘时间：2019年8月9日
  • 板块：吴江运东板块
  • 去化情况：整体去化130套，去化率90%
  • 户型：下叠122㎡、中叠112㎡和122㎡、上叠120㎡和130㎡
  • 均价：整体备案均价16357元/㎡，客户接受度高。

• 禹州招商拾鲤花园

  • 开盘时间：2019年8月9日
  • 板块：相城东北片区
  • 去化情况：整体去化101套，去化率91%
  • 户型：洋房120㎡
  • 均价：备案均价14500元/㎡，开盘价格较低，客户接受度高。

• 北辰观澜府

  • 开盘时间：2019年8月10日
  • 板块：吴中环太湖
  • 去化情况：去化5套，去化率8%
  • 户型：小高层88㎡和112㎡
  • 均价：备案均价20217元/㎡，价格较高，去化较差。

六、经典案例分析

正荣悦棠湾

• 物业地址：盛泽镇南环路与中心大道
• 开盘时间：2017年9月1日
• 面积：高层107、122、133、145、150、175㎡
• 均价：约10000-11000元/㎡
• 容积率：2.3
• 绿化率：32%
• 配套：周边有盛泽小学、幼儿园、盛泽中学等教育资源，以及大润发、欧尚超市等商业配套。
• 项目优势：府系产品，现代主义建筑风格，结合健康运动生态理念，打造精致尊贵的居住环境。
• 去化情况：本周商品住宅成交榜首，市场热销。

总结

本周苏州房地产市场在政策调控下保持平稳，住宅市场以刚需和刚改为主，非住宅市场则表现出一定的活跃度。土地市场较为清淡，仅有常熟和张家港分别挂牌和成交1宗地块。部分新开盘项目如万科翡翠公园和禹州招商拾鲤花园因价格优势和地段优势获得良好去化，而北辰观澜府因价格较高去化不佳。整体来看，苏州房地产市场在政策引导下，呈现出结构性调整和理性发展的趋势。