房地产行业深度_资产证券化系列报告一-我国资产支持证券存量规模超3万亿元；公募REITs从破冰到常态化发行_未来空间可期_36页_1mb

资产证券化与REITs发展分析总结

1. 资产证券化规模与结构

• 存量规模：截至2025年5月末，中国资产证券化产品存量规模达3.09万亿元，占债券市场总规模的6.2%，产品数量3839只。企业ABS占比最高（67%），信贷ABS和ABN分别占比13%和20%。
• 发行趋势：2024年发行规模1.98万亿元，同比增长6.7%；2025年1-5月发行7561亿元，同比增32.6%。到期规模逐步增长，2025年为8577亿元，超过2024年的7383亿元。
• 行业分布：房地产行业存量规模2634亿元，占全行业存量的8.5%；2024年发行规模372亿元，同比降35.4%，反映监管趋严和行业调控影响。

2. REITs市场发展

• 多层次体系形成：从类REITs到公募REITs，逐步覆盖13大类基础设
  施。截至2025年5月末，公募REITs累计发行66只，规模1744亿元，底层资产中交通基础设施占比最高（39%），其次为仓储物流（11%）。
• 类REITs创新高：2024年发行规模1756亿元，同比增82%，支持央国企降负债和盘活存量资产。
• 政策驱动扩容：2024年7月REITs常态化发行，底层资产范围扩大至百货商场、购物中心等消费领域。保租房REITs规模占比7%，未来仍有增长空间。

3. 投资建议

• 关注手握优质不动产的房企（如华润置地、招商蛇口、龙湖集团等），其资产可纳入REITs底层，提升资金效率。
• 租赁住房REITs为房企提供退出渠道，商业地产REITs试点扩展利好重资产运营企业。

4. 主要风险

• 政策风险：资产证券化和REITs相关政策超预期收紧，市场推进不及预期。
• 租赁需求波动风险：REITs底层资产的租赁收入受市场需求影响，租金波动可能导致项目收益下滑。
• 资产违约与流动性风险：ABS市场流动性较弱，基础资产违约可能影响投资者回报。