同策房产咨询-20170327上海市场周报_16页_2mb
报告摘要
同策市场每周观察总结（2017年03月20日——2017年03月26日）
核心内容概述
本周同策咨询研究部对上海房地产市场进行了全面分析，涵盖商品住宅、公寓、别墅、商业、办公五大类物业。整体市场呈现出调控背景下成交量略有下降、均价微幅波动的趋势，部分细分市场如别墅和商业表现出较强的韧性。
商品住宅市场
主要观点
- 成交情况：本周商品住宅成交量为19.65万平米，环比下降1%；成交均价为44654元/平米，环比下降5%。
- 市场结构：90平米以下和90-120平米的刚需房源占成交总量的70%以上，显示刚需购房者仍是市场主力。
- 推盘情况：本周仅3个楼盘加推，推出房源100多套，整体推盘节奏放缓，预计集中推盘期将在4月下旬后，5-6月或出现成交量小高峰。
关键信息
- 万科公园大道：加推95-126平米3-4房，推出量100多套，报价5.2万元/平米，无优惠，去化6成。
- 中冶盘古馨苑：加推55-70平米房源，推出217套，报价3.5-4.5万元/平米，去化5成。
- 保利铃兰公馆：加推89平米装修平层公寓和115-120平米叠加复式住宅，推出160多套，报价2.8-3.1万元/平米，售罄。
公寓市场
主要观点
- 成交情况：本周公寓成交16.61万平米，环比下降4%；成交均价46495元/平米，环比下降3%。
- 市场动态：嘉定安亭汽车城板块的上海派II（盛世景庭）以227套成交，连续三周销冠，项目定位为新型化生活城。
- 调控影响：政府为防止楼市过热，叫停了部分纯宅地和宅地配比大的地块出让，以抑制区域房价上涨。
关键信息
- 供应TOP10：
- 绿地依翠园（松江新城东区）314套
- 保利玉铃轩（临港新城）294套
- 中冶盘古馨苑（杨行）217套
- 成交TOP10：
- 上海派II（安亭汽车城）227套
- 万科中环国际城海上传奇（北蔡）86套
- 新城上坤樾山四季（新城）41套
别墅市场
主要观点
- 成交情况：本周别墅成交量3.04万平米，环比上升13%；成交均价34588元/平米，环比下降16%。
- 市场表现：联排别墅表现优于独栋别墅，奉贤金汇板块的天和尚海格调（天和锦园）以13套成交，荣登联排销冠。
关键信息
- 天和尚海格调：位于奉贤大叶公路，规划总建筑面积约28万平米，容积率1.0，配套齐全，吸引改善型客户。
- 独栋别墅TOP10：
- 金茂逸墅（崇明陈家镇）3套
- 红庐香颂别墅（闵行马桥）2套
- 香水湾（青浦赵巷）2套
商业市场
主要观点
- 成交情况：本周商业成交3.39万平米，环比上升82%；成交均价41977元/平米，环比上升45%。
- 市场结构：住宅配套商铺占比达50%，成为本周成交主力。
关键信息
- 销冠项目：新凯城尚樱苑（泗泾）去化60套，成交面积6919平米，均价74868元/平米。
- 供应TOP10：数据未完整显示。
- 成交TOP10：
- 新凯城尚樱苑（泗泾）60套
- 金领国际（唐镇）3套
- 九亭中心（九亭）22套
办公市场
主要观点
- 成交情况：本周办公成交量1.38万平米，环比下降43%；成交均价34403元/平米，环比下降5%。
- 市场趋势：办公市场持续低迷，近十一周无新增供应，市场热度下降明显。
关键信息
- 龙湖虹桥天街：闵行华漕板块项目，去化19套，成交面积5526平米，均价47953元/平米，项目定位为虹桥商务区核心地段。
- 政策影响：北京、上海等地加强“商改住”管理，限制外溢需求，防止商办用地价格过快上涨。
政策与市场展望
主要观点
- 调控持续：2017年楼市调控未停止，部分城市如北京、石家庄、南昌、广州等加强调控，抑制投资性需求。
- 未来政策窗口期：预计9-10月份将是新一轮调控政策密集出台的时间，以巩固调控成果。
- 土地出让限制：上海等地叫停部分地块出让，防止出现区域地王，避免对周边房价造成干扰。
本周案例分享：万科公园大道
项目亮点
- 物业地址：闵行富卓路789号
- 开盘时间：2017年3月25日加推
- 户型设计：三房户型三开间朝南，通风采光良好
- 区位优势：位于闵行人居新中心马桥旗忠板块，为上海唯一纯粹独栋别墅高端国际社区
- 周边配套：公园、商业、教育、绿色环境齐全，设置多种运动设施
- 开发商实力：万科作为一线开发商，采用智能家居解决方案，打造全龄化定制空间
总结
本周上海房地产市场在持续调控背景下，整体成交量小幅下滑，但部分细分市场如别墅和商业表现出较强的韧性。政府通过限制土地出让和整治“商改住”项目，进一步巩固调控效果，防止市场过热。未来政策窗口期或在9-10月份，开发商需密切关注政策动向及市场变化。
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