20210321-华安证券-房地产行业周报_剔除突发事件_看复合_基本面增速依然亮眼_16页_1mb

房地产行业分析总结（2021-03-21）

核心内容

本报告分析了2021年3月11日至18日房地产行业的市场表现、新房与二手房成交情况、库存水平以及土地市场动态，指出尽管存在短期波动，但房地产行业基本面仍保持强劲增长，整体处于“稳”字当头的调控环境下。

主要观点

• 行业评级：整体行业评级为“增持”，认为未来6个月的投资收益率将领先市场基准指数5%以上。
• 市场表现：房地产板块本周上涨0.19%，在28个行业中排名靠前，显示出较强的抗跌性。
• 基本面向好：剔除疫情影响后，新房与二手房成交面积均呈现显著同比增长，表明市场修复能力较强。
• 调控政策持续：包括“三条红线”、“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策，显示监管对房地产行业仍以“稳”为主，避免大起大落。

新房成交情况

• 整体情况：43城新房成交面积合计约574万方，同比+64.9%，环比-8.5%。
• 城市分化：
  • 一线（4城）：成交面积92万方，同比+137.2%，环比-12.6%。
  • 二线（13城）：成交面积275万方，同比+52.9%，环比-3.6%。
  • 三线（26城）：成交面积208万方，同比+59.8%，环比-12.7%。
• 成交套数：43城新房成交套数合计约55596套，同比+72.4%，环比-7.9%。

新房库存情况

• 整体库存：18城新房库存面积合计约8782万方，环比-0.96%，去化周期8.2月。
• 城市库存：
  • 一线（4城）：库存面积2792万方，环比-1.68%，去化周期6.7月。
  • 二线（7城）：库存面积3270万方，环比-0.69%，去化周期8.4月。
  • 三线（7城）：库存面积2720万方，环比-0.54%，去化周期10.3月。
• 库存套数：18城新房库存套数合计约835914套，环比-1.05%，去化周期8.5月。

二手房市场表现

• 整体情况：17城二手房成交面积合计约179万方，同比+43.8%，环比+2.2%。
• 城市分化：
  • 一线（2城）：成交面积54万方，同比+58.9%，环比-0.4%。
  • 二线（8城）：成交面积96万方，同比+183.5%，环比+0.1%。
  • 三线（7城）：成交面积29万方，同比+30.2%，环比+15.8%。
• 成交套数：17城二手房成交套数合计约19154套，同比+58.0%，环比+2.2%。

土地市场动态

• 整体情况：百城土地成交面积1089万方，成交总价206亿元，土地溢价率7.01%。
• 城市分化：
  • 一线：土地成交面积112万方，同比-5%，溢价率0.00%。
  • 二线：土地成交面积691万方，同比+35%，溢价率12.81%。
  • 三线：土地成交面积286万方，同比+6%，溢价率1.39%。
• 土地供应：百城土地供应151宗，供应面积1187万方。

投资建议

• 关注类型：
  • 稳健发展型：万科A、保利地产、金地集团；
  • 成长受益型：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城；
  • 物管优质标的：宝龙商业。
• 估值优势：当前地产板块估值处于历史较低水平，具备投资价值。

风险提示

• 房地产调控政策趋严；
• 销售修复不及预期；
• 资金面超预期收紧。

关键信息

• 2021年1~2月数据受低基数影响，同比大幅增长，但需剔除疫情因素后评估实际增长；
• 2020年房地产行业呈现“前高后低”走势，与疫情冲击和政策调控相关；
• 部分热点城市出现调控收紧迹象，但整体仍以“稳地价、稳房价、稳预期”为基调；
• 土地市场呈现城市分化，二线城市土地成交活跃，溢价率较高；
• 重点城市土地出让政策趋严，规范土地定价与交易行为；
• 房地产企业融资结构进一步优化，内生回款成为重要支撑；
• 上海市“五个新城”建设推进，将加大住房用地供给，优化土地保障政策；
• 江苏无锡、浙江丽水等地土地市场表现活跃，部分地块溢价率较高。

图表目录

• 图表143城一手房成交面积及其同比、环比（万方）
• 图表2一线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）
• 图表3二线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）
• 图表4三线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）
• 图表543城一手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表6一线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表7二线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表8三线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表9重点城市本周商品房成交面积同比及环比
• 图表1018城新房库存面积及其去化周期（万方，月）
• 图表11一线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）
• 图表12二线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）
• 图表13三线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）
• 图表1418城新房库存套数及其去化周期（套，月）
• 图表15一线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）
• 图表16二线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）
• 图表17三线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）
• 图表1817城二手房成交面积及其同比、环比（万方）
• 图表19一线城市二手房成交面积及其同比、环比（万方）
• 图表20二线城市二手房成交面积及其同比（万方）
• 图表21三线城市二手房成交面积及其同比（万方）
• 图表2217城二手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表23一线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表24二线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表25三线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表26百城土地供应面积及其同比、环比（周）
• 图表27百城土地成交面积及其同比、环比（周）
• 图表28一二三线土地成交面积同比（周）
• 图表29一二三线土地成交面积环比（周）
• 图表30百城及一二三线土地溢价率（周）