【贝壳研究院】2022年老年人住房需求洞察报告_19页_778kb

2022年老年人住房需求洞察报告总结

核心内容

本报告由中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合发布，旨在探讨中国老年群体在住房交易中的行为特征与动因，揭示其在住房资源配置与社会经济转型中的重要角色。通过对上海、北京、南京、武汉、合肥等14个城市的5928份有效老年问卷和3539份中青年问卷进行分析，报告提出了“老年住房交易双驱动”模型，即“居住改善”与“代际支持”两大动因。

主要观点

1. 老年群体的住房交易动因

• 居住改善：老年人希望通过换购住房来改善自身居住条件，包括室内适老化改造、周边医疗与交通配套等。
• 代际支持：住房是老年人支持子女的重要工具，既包括为子女购房、改善子女居住条件，也包括为子女提供现金支持或帮助照料孙辈。

2. 老年群体的购房行为特征

• 主力人群：60-65岁老年人是住房交易的主力人群，其购房和售房占比均在5成左右。
• 户型偏好：两居室是老年群体购房的首选，其次为三居室，且更倾向于小面积户型（70-90平米）。
• 区位偏好：老年人购房主要集中在市中心或主城区，考虑交通便利、医疗服务和与子女就近居住。

3. 老年群体的售房行为特征

• 售房主因：售房主要用于支持子女购房或改善子女居住条件，占比近5成。
• 房源流向：老年人所售住房多为市中心或主城区的房产，向中青年群体尤其是30-45岁中年人群和30岁以下青年群体流动。

4. 购房决策影响因素

• 资金来源：老年人购房首付主要来自个人储蓄或房产本金，较少依赖子女或亲友借贷。
• 决策独立性：三成老年群体购房决策受子女影响，相较于中青年群体更依赖家庭成员意见。

关键信息

购房偏好

• 老年人购房多为两居室，面积集中在70-90平米。
• 老年人更看重小区周边的医疗条件和交通便利性，偏好市中心或主城区。
• 高龄老人更关注居住条件改善和与子女就近居住，而低龄老人则更关注周边生活配套。

售房动因

• 代际支持型售房占比近5成，售房主要用于支持子女购房或改善子女居住条件。
• 老年人售房变现比例高于其他用途，如清偿债务或分配财产。

购房决策

• 老年人购房决策受子女影响较大，其次为配偶。
• 购房付款方式以全款为主，贷款购房比例显著低于中青年群体。

房源流动

• 老年住房资源向中青年群体流动，尤其是教育资源和工作便利需求驱动的购房行为。
• 城市中心及主城区的房源释放对改善中青年职住平衡和子女教育有积极作用。

结构分析

一、研究背景

• 中国正面临人口老龄化挑战，老年人不仅是被照护者，也是资产持有者和代际支持者。
• 老年人的住房需求与行为特征需从“个体生命周期”视角之外进行理解，以全面把握其在住房市场中的作用。

二、理解中国老年人住房需求与改善动因

• 提出“双驱动”模型，即“居住改善”与“代际支持”。
• 适老化居住需求与代际支持需求共同驱动老年人参与住房交易。

三、老年群体住房交易需求分析

• 老年人购房偏好小户型和两居室，与中青年群体存在明显差异。
• 老年人购房区位选择与中青年群体一致，更集中于市中心及主城区。
• 老年群体所售住房多为市中心或主城区房产，部分房源流向中青年群体。

四、交易动因：不可忽视的“代际支持”力量

• 超9成老年人购房用于自住，其中25.3%出于代际支持目的。
• 高龄老人更关注居住条件和与子女就近居住，低龄老人则更关注周边配套。
• 代际支持型购房和售房行为在老年群体中占比较高。

五、老年群体住房交易行为分析

• 贷款意愿低，购房倾向全款支付，83.2%老年人选择全款购房。
• 购房首付资金主要来自个人储蓄或房产本金，依赖子女支持的比例较低。
• 购房决策受子女影响较大，家庭成员意见在决策中占据重要位置。

总结与展望

老年住房交易的意义

• 激活存量住房市场：改善型换房需求有助于推动存量住房市场发展。
• 提升养老品质：通过适老化改造和改善居住条件，提高老年人生活品质。
• 增强养老财富储备：老年人住房资产庞大，售房变现有助于提升养老支付能力。
• 促进代际资源配置：推动住房资源在代际间合理流动，优化城市人口空间布局。

建议方向

• 优化交易流程，降低老年人交易门槛。
• 加强经纪人沟通培训，提高服务效率。
• 面向老年人及其家庭提供更便利的购房与售房支持，如上门服务或线下咨询。
• 将老年住房交易纳入“城市有机更新”、“房地产市场存量优化”、“适老化改造”等大政策框架，推动“老年友好型”住房市场建设。

作者信息

• 中国人民大学劳动人事学院：白晨、王天宇、秦霞、王御洁
• 贝壳研究院：李文杰、许小乐、黄卉、赵丹
• 感谢贝壳找房公关与战略发展线胡明晨、欧嘉惠等对报告的编辑与推广支持。