20220926-华安证券-房地产行业周报_二手房周频数据亮眼_华润试水保租房公募REITs_20页_799kb

二手房周频数据亮眼，华润试水保租房公募REITs

核心内容概述

本报告分析了2022年9月16日至9月22日期间，中国房地产市场的主要表现，包括新房成交、库存、二手房成交及土地市场情况，并指出华润置地作为首支房企保租房公募REITs的申报，预示着房地产行业在政策支持下逐步向多元化融资方向转型。

主要观点

• 市场表现疲软：本周上证指数下跌1.22%，沪深300下跌1.95%，房地产板块下跌2.45%，在31个行业中排名靠后。
• 新房成交回暖：重点跟踪的32城新房成交面积同比增长41.8%，环比增长68.9%，其中三线城市表现最为强劲，环比增长97.3%。
• 新房库存略有下降：重点跟踪的16城新房库存面积环比下降0.17%，整体去化周期为12.4个月，三线城市去化周期较长，为23.5个月。
• 二手房市场强势反弹：重点跟踪的16城二手房成交面积同比增长97.5%，环比增长30.3%，三线城市环比增长达53.4%。
• 土地市场低迷：百城土地成交面积2254万方，成交总价428亿元，土地溢价率2.04%，三线城市土地成交面积环比增长3.6%。
• 保租房REITs启动：华夏基金华润有巢租赁住房REIT在上交所申报，预计募资11.2亿元，2022年净现金流分派率4.32%，2023年预计为4.65%。该REIT为房企首单保租房公募REITs，标志着保租房资产证券化进入新阶段。

关键数据汇总

新房成交

• 总成交面积：约356万方，同比+41.8%，环比+68.9%
• 一线城市：93万方，同比+51.2%，环比+27.9%
• 二线城市：178万方，同比+29.0%，环比+87.3%
• 三线城市：85万方，同比+64.7%，环比+97.3%

新房库存

• 总库存面积：约9383万方，环比-0.17%，去化周期12.4个月
• 一线城市：3368万方，环比+0.91%，去化周期10.7个月
• 二线城市：3165万方，环比-1.64%，去化周期9.9个月
• 三线城市：2850万方，环比+0.24%，去化周期23.5个月

二手房成交

• 总成交面积：约121万方，同比+97.5%，环比+30.3%
• 一线城市：36万方，同比+98.1%，环比+26.6%
• 二线城市：49万方，同比+95.5%，环比+31.6%
• 三线城市：37万方，同比+99.8%，环比+32.3%

土地市场

• 百城土地成交面积：2254万方，同比-10.55%，环比+3.6%
• 百城土地成交总价：428亿元，土地溢价率2.04%
• 一线城市土地成交：27万方，溢价率0.00%
• 二线城市土地成交：771万方，溢价率1.42%
• 三线城市土地成交：1456万方，溢价率3.15%

投资建议

• 稳健发展型房企：建议关注保利发展、万科A、金地集团
• 成长受益型房企：新城控股、建发股份、华发股份、滨江集团
• 物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业
• 二手房中介服务机构：贝壳-W

风险提示

• 房地产调控政策放松不及预期
• 信用风险蔓延
• 销售修复不及预期
• 资金面大幅收紧

行业与公司动态

行业新闻

• 政策支持：多地出台房地产宽松政策，如降低首付比例、提供契税补贴、推行“带押过户”等。
• 城市更新：住建部推动老旧小区改造，部分城市如广州、深圳已启动相关项目。
• REITs试点：多地推进不动产投资REITs试点，如大理、扬州、福州等。

公司要闻

• 华润置地：申报首支房企保租房REITs，项目底层资产由有巢住房租赁开发经营。
• 万科A：发行绿色中期票据，利率3.2%，并完成债券回售。
• 保利发展：公司债付息，利率3.72%。
• 碧桂园：提供融资展期担保，穆迪调整评级。
• 华夏幸福：轻资产招商突破100亿元，与地方政府合作推进产业新城项目。
• 贝壳-W：开展股份回购，显示对市场信心。
• 万物云：计划全球发售，IPO市值预计550-650亿港元，但未获足够认购。

总结

本报告指出，尽管整体房地产市场仍面临一定压力，但二手房市场表现亮眼，成交量大幅增长，显示市场活跃度提升。同时，保租房REITs的启动为行业提供了新的融资渠道，有助于房企盘活资产、改善现金流。随着政策逐步放松及“保交付”政策落地，市场有望逐步企稳，但需关注政策执行力度及行业信用风险。建议投资者关注具备强产品力、强信用及盈利改善潜力的房企及物管企业。