2023-07-20-仲量联行-房地产行业成都产业办公楼白皮书_「重新定义」产业办公_80页_5mb

成都产业办公楼白皮书总结

1. 重新定义‘产业办公’

• 定义：区分产业园区（IA，围合式集群）和产业楼宇（IB，独立高层建筑），支持地方经济发展与产业招引。
• 样本：首次纳入超千万平方米产业办公空间样本，企业客户样本量达2,332万平方米，涵盖租户与承用面积。

2. 全景数据与市场需求

• 样本扩容：
  • 全口径样本：成都办公楼总样本达2,331.9万平方米，覆盖商业与产业办公。
  • 企业结构：科技互联网（42.0%）、地产建筑（13.7%）、医药及生命科学（7.4%）为前三大产业。
• 榜单发布：Top50产业办公企业榜单，京东、腾讯等科技企业占主导，头部企业撬动超20%的办公面积需求。
• 结构性特征：
  • 企业偏好：科技企业倾向于产业楼宇，医药和地产偏好产业园区。
  • 小独栋特点：地产建筑和制造业需求占比高，适合总部经济或研发场景。
• 流动分析：企业因发展需求从产业办公迁移至商业办公主要因成本优化、总部设立及产业探索。

3. 子市场版图重绘

• 三级划分：成都办公楼市场分为八大片区、10个子市场和多个板块，完善地理分布分析。
• 重点区域：
  • 大源：科技互联网主导。
  • 新川：生物医药与总部经济为核心。
  • 金融城/武侯新城：地产建筑与金融服务显著。
  • 天府新区：高创新属性，空置率低，租金优势明显。

4. 产业链纵深分析

• 核心产业：
  • 电子信息：芯片、屏、端等硬件链条升级需求复杂，研发、检测空间标准更高。
  • 医药与器械：研发环评、实验设施要求严格，成都聚焦生物制药与器械国产化突破。
  • 医疗服务：双楠区域龙头，需求多样但差异化显著。
• 布局策略：供给端需适配“工业上楼”，支持精密制造与轻型研发，关注定制化与智慧化服务。

5. 长期发展策略

• 回归人本：通过智慧化（数字平台）、定制化（硬件与服务）、绿色低碳及创新融合提升产业生态可持续性。
• REITs赋能：促进产业园资产盘活，拓展融资渠道。
• 政策支持：地方政府需协同产业链，优化空间结构与配套设施。

6. 结语

• 超2000万平方米的数据揭示成都产业办公市场活跃度高，头部企业聚集和供应链升级是其核心驱动力。
• 仲量联行“睿见数据”平台为市场提供权威数据支持，助力精准招商与运营策略制定。

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