房地产行业9月月报：低能级城市边际向下，百强韧性犹在，重视地产股四季度业绩和估值双升-20191015-天风证券-20页_955kb

房地产行业9月月报总结

核心内容概览

本报告分析了2019年9月中国房地产行业在销售、土地交易、融资及政策层面的表现，指出行业整体呈现分化趋势，同时强调融资环境边际改善和政策底确认，对地产股的四季度表现持积极态度。

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主要观点

• 销售市场分化：9月全国一手房成交量环比上升23.42%，同比上升22.39%，但低能级城市表现疲软，对全国销量构成拖累。一线城市成交套数累计同比增速下降，而二线城市稳中有升，三四线城市仍处于负增长阶段。
• 二手房市场低迷：全国14个城市二手房成交套数环比下降5.63%，累计同比负增长，一线、二线、三线城市均表现不佳。
• 土地市场低迷：土地供应和成交面积同比均出现大幅下降，溢价率继续走低，尤其是三线城市。
• 融资环境改善：非银融资规模大幅缩减，但政策层面释放出融资环境边际宽松的信号，房地产融资政策底基本确认。
• 政策导向：融资政策从总量控制转向压降违规“输血”，宏观流动性宽松，有助于改善市场预期。
• 投资建议：推荐龙头房企如保利、万科、融创，优质成长型房企如中南建设、阳光城、荣盛发展，以及物业和商业类企业如中航善达、大悦城、光大嘉宝，同时关注旧改相关的城投控股。

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关键信息

一、商品房销售市场

• 全国一手房成交：9月重点跟踪35个大中城市一手房成交23.25万套，环比上升23.42%，同比上升22.39%。
• 城市能级差异：
  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-29.24%、0.79%、21.15%、19.72%。
  • 二线城市：成交量稳中有升。
  • 三线城市：成交量累计同比增速为4.88%，环比上升。
  • 四线城市：成交量同比负增长。
• 累计同比增速：一线城市为12.63%，二线城市为21.09%，三线城市为4.88%，四线城市为-3.5%。
• 二手房交易：14个城市成交4.9万套，环比下降5.63%，同比上升9.02%，累计同比下降4.93%。
• 去化周期：全国13城可售套数55.18万套，去化周期7.7周，一线、二线、三线去化周期分别为8.2周、7.3周、8周。

二、土地交易市场

• 土地供应：9月100城土地供应建筑面积10057.56万平方米，环比下降29.25%，同比下降32.93%。
• 土地成交：9月100城土地成交建筑面积7747.28万平方米，环比上升0.12%，同比下降28.03%。
• 溢价率：9月土地成交楼面均价3571.8元/平方米，溢价率为6.6%，环比下降2.05%。
• 城市溢价率：
  • 一线城市：2.8%
  • 二线城市：6.5%
  • 三线城市：10.9%

三、资金层面

• 个人住房贷款利率：部分热点城市利率下调，如苏州、天津，而武汉、南京、长沙等利率上调。
• 非银融资：9月非银融资规模473亿元，同比增速-50%，降幅比上月扩大42个PCT。
• 信用债、ABS、海外债：同比增速分别为-40.6%、-74%、-91%，融资环境持续收紧。

四、产业政策跟踪

• 融资政策：银保监会强调压降违规“输血”，融资环境边际回暖。
• LPR机制：10月起房贷利率执行LPR机制，短期利率保持稳定，长期有望下行。
• 地方政策：海南、上海、厦门等地加强房地产调控，限制高能耗、高污染产业进入房地产领域，严控信贷资金违规流入楼市。

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投资建议

• 推荐方向：
  • 龙头房企：保利、万科、融创等，具备较强的销售韧性。
  • 优质成长房企：中南建设、阳光城、荣盛发展等，有望超预期。
  • 物业与商业：中航善达、大悦城、光大嘉宝，受益于长期利率下行。
  • 旧改相关企业：城投控股，持续关注旧改进展。
• 预期：四季度销售韧性有望继续保持，宏观流动性宽松和贸易摩擦缓解有助于估值提升。

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风险提示

• 房屋价格大幅下滑
• 百强房企销售增速不及预期

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数据来源

• 克而瑞、亿翰智库、天风证券研究所
• 银保监会官网、中国政府网、中国人民银行官网、腾讯新闻、地方市监局等