房地产行业2021年4月行业月报：市场热度边际下行，集中供地竞争激烈-20210530-广发证券-40页_3mb

报告摘要

房地产行业2021年4月行业月报总结

核心内容概述

2021年4月，中国房地产行业在政策调控、市场成交、土地供应及融资环境等方面呈现出一定的变化。整体市场热度边际下行，土地市场受集中供地影响，成交面积和出让金同比下滑，但溢价率有所上升。开发投资市场开工持续走弱，但投资增速保持稳定。融资方面，到位资金维持较高增速，但按揭利率持续上行，对销售端形成压力。

主要观点

政策环境

两集中首批供地进程过半：22个重点城市已披露首批供地明细，6月底将完成全部供应。热点城市调控持续，侧重于精细化管理，如限地价、限房价、竞配建等措施。
政策调控趋严：部分城市推出“三道红线”政策，限制高负债房企参与土地竞拍，强化房企资金管理。

成交市场

成交热度边际下降：4月全国商品房销售金额同比增长32.5%，增速环比下降26个百分点，批售比连续3个月低于荣枯线，显示市场走弱迹象。
区域差异明显：西部地区销售热度回落，而东部城市仍保持相对稳定。

土地市场

集中供地影响成交：受两集中政策影响，4月全国300城全类型用地成交面积同比下降22.3%，出让金下降13.2%，但溢价率环比上行7.3个百分点。
核心城市溢价率上升：核心城市周边三四线城市因热度外溢，溢价率上升，但非核心区域地块多以底价成交，流拍率较高。
土地质量差异：核心区域土地成交溢价率高，但部分城市如杭州因大量配建和自持，导致总成本毛利率为负。

开发投资市场

新开工面积持续走弱：4月全国商品房新开工面积同比下降9.3%，连续4个月负增长，反映行业去杠杆趋势。
投资增速稳定：4月房地产开发投资同比增长13.7%，增速环比收窄1个百分点，但整体保持稳定。

融资市场

到位资金维持高增长：4月房企到位资金同比增长20%，主要由销售资金支撑，但贷款和自筹资金增速下降。
按揭利率持续上行：自2月以来，首套房和二套房按揭利率连续回升，对销售端形成压力。

关键信息

集中供地影响

竞拍规则多样化：多数城市采用“限地价”模式，部分城市加入“竞配建”“竞自持”“摇号”等附加条件，影响土地成交。
竞争激烈，中小房企受压：热点城市土地供应主要由央企、国企及头部房企主导，中小房企拿地机会有限。

城市表现

热点城市表现突出：如北京、广州、杭州、南京等城市，土地成交溢价率高，开发商竞争激烈。
非热点城市流拍率高：如长春、沈阳等城市，土地市场热度较低，流拍率较高。

土地出让金与成本

出让金整体下滑：4月全国300城全类型土地成交出让金同比下降13.2%，但核心城市溢价率上行。
毛利率差异大：核心城市土地名义毛利率平均为22%，但总成本毛利率为15.5%，部分城市如杭州因配建和自持导致毛利率为负。

风险提示

政策调控进一步加强：未来可能会有更多城市加入调控行列，进一步影响市场热度。
按揭利率持续上行：对销售端形成压力，可能抑制市场需求。

投资建议

行业评级：买入：整体来看，房地产行业仍具备投资价值，但需关注政策风险和利率上升对销售的影响。
重点公司表现：部分公司如万科A、保利地产、招商蛇口等仍维持“买入”评级，合理价值和PE、EV/EBITDA等指标显示其估值相对合理。

重点公司估值与财务分析

股票简称	股票代码	货币	最新收盘价	最近报告日期	评级	合理价值（元/股）	2021E EPS	2022E EPS	2021E PE	2022E PE	2021E EV/EBITDA	2022E EV/EBITDA	2021E ROE	2022E ROE
万科A	000002.SZ	人民币	26.95	2021/05/10	买入	40.42	3.87	4.18	6.96	6.45	4.50	4.10	16.6%	15.2%
保利地产	600048.SH	人民币	13.58	2021/05/13	买入	20.90	2.55	2.76	5.32	4.92	2.84	1.51	16.3%	15.8%
招商蛇口	001979.SZ	人民币	11.68	2021/03/28	买入	17.41	1.66	1.77	7.04	6.59	5.70	6.00	10.8%	10.3%
新城控股	601155.SH	人民币	48.80	2021/05/11	买入	59.13	8.49	9.29	5.74	5.26	4.87	3.97	27.8%	23.3%
金地集团	600383.SH	人民币	10.88	2021/05/06	买入	16.83	2.40	2.66	4.53	4.09	8.80	8.00	16.0%	15.0%
荣盛发展	002146.SZ	人民币	6.33	2020/10/28	买入	13.93	2.34	2.42	2.70	2.62	1.62	0.64	16.8%	14.8%
金科股份	000656.SZ	人民币	6.06	2021/04/06	买入	11.38	1.52	1.70	3.99	3.56	6.80	5.30	19.0%	17.6%
中南建设	000961.SZ	人民币	6.90	2021/05/13	买入	10.15	2.03	2.20	3.40	3.14	6.80	5.90	22.0%	19.3%
阳光城	000671.SZ	人民币	5.58	2021/04/20	买入	9.79	1.40	1.52	3.99	3.67	7.60	8.20	16.1%	14.9%
蓝光发展	600466.SH	人民币	3.89	2021/02/26	买入	6.94	1.25	1.47	3.11	2.64	3.83	4.05	18.2%	16.7%
中国国贸	600007.SH	人民币	21.62	2021/03/31	买入	21.47	0.97	1.17	22.27	18.47	5.00	4.50	10.9%	11.6%
金融街	000402.SZ	人民币	7.45	2020/11/01	买入	10.31	1.46	1.58	5.10	4.71	12.36	10.54	10.4%	10.1%
招商积余	001914.SZ	人民币	21.28	2021/04/01	买入	31.20	0.64	0.86	33.03	24.69	22.95	17.84	7.5%	8.5%
南山控股	002314.SZ	人民币	3.37	2020/08/03	买入	5.47	0.26	0.31	12.78	10.87	11.30	11.20	7.0%	7.7%
碧桂园	02007.HK	港币	9.89	2021/03/01	买入	15.23	1.89	2.03	4.30	4.00	2.64	2.38	19.3%	17.1%
融创中国	01918.HK	港币	28.55	2021/01/13	买入	45.97	7.91	8.80	2.97	2.67	3.35	3.44	22.9%	19.2%
保利物业	06049.HK	港币	62.30	2020/09/07	买入	82.09	1.81	2.35	28.31	21.79	15.53	10.83	14.8%	16.1%
碧桂园服务	06098.HK	港币	78.75	2021/03/29	买入	95.48	1.36	1.98	47.79	32.69	28.73	18.92	23.5%	27.7%
永升生活服务	01995.HK	港币	21.50	2021/03/31	买入	27.36	0.38	0.58	46.83	30.62	24.41	15.00	18.9%	24.1%
融创服务	01516.HK	港币	23.20	2021/04/18	买入	33.04	0.40	0.62	47.78	30.81	30.07	18.39	11.7%	16.2%
金科服务	09666.HK	港币	65.35	2021/03/15	买入	86.43	1.56	2.41	34.45	22.33	24.62	14.60	62.8%	57.8%
万科企业	02202.HK	港币	26.75	2021/05/10	买入	47.87	3.87	4.18	5.68	5.26	4.50	4.10	16.6%	15.2%

非重点城市跟进

湖州：计划在5月实行集中供地，面积约为1200亩，已发布年度出地计划。
西安：实行“限房价、定品质、竞地价”模式，全年供应计划增长20%以上。
徐州：实行“两集中”供地，全年不超过4次公告，每次供地面积不低于66.7万方。
嘉兴：4月29日集中挂牌13宗涉宅地，总建面128.4万方，挂牌底价91亿元，5月20日完成首批供地，出让金118亿元。

总结

2021年4月，房地产行业在政策调控、市场成交、土地供应及融资环境等方面均有所变化，政策趋严，市场热度边际下降，土地市场因集中供地而竞争激烈，但整体成交下行，融资环境则受到按揭利率上行的影响。重点城市如北京、广州、杭州、南京等表现出较强的市场活力，而非热点城市则面临较大压力。未来，政策调控和利率变化仍是影响行业发展的主要因素。

展开完整摘要