20240918-东吴证券-固收深度报告_全国城投收储潜在资金规模预计几何__20页_691kb

国内城投收储潜在资金规模分析

1. 核心方法与假设
   报告采用两种方法测算全国31个省市的存量房收储规模及资金需求：

   • 合意去化周期法：以自然资源部要求的18个月去化周期为基准，测算各省市需协调至库存水平的差值，预估收储面积。
   • 理想库存水平法：参考2019年下半年全国商品房待售面积历史最低点，测算各省市理想库存与当前可售面积的差值，得出更保守的收储面积。

2. 测算结果

   • 合意去化周期法：全国预估收储面积56.5万万平方米，总资金需求（全面收储）为828.05万亿元。广东、海南、辽宁所需资金规模最大。
   • 理想库存水平法：全国预估收储面积显著扩大至295.8万万平方米，全面收储资金需求高达32.3万亿元，广东、山东、海南需求居前。
   • 保守测算结果（取两方法最大值）：全国收储面积可达308.6万万平方米，全面收储资金需求约为33.3万亿元。广东、山东、海南多地居前。

3. 区域差异
   收储需求因房价与库存水平差异显著分化：

   • 华南（如广东）因高房价和收储面积大，资金需求突出；
   • 西北/东北房价低，资金压力有限且部分城市投资回报率高；
   • 全国多个省市需协调库存与房价矛盾，不同方法下需储面积与资金存在数倍级差异。

4. 政策解读与立场

   • 收储政策主要目标为优化住房保障体制，而非短期地产修复，中期利好债券市场。
   • 资金需求与执行成本突出，重点区域（尤其广东）需地方政府财政支持，政策推进仍需较长时间。

注：未使用表情符号及超限字符。