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悉尼工业市场状况总结（Q1 2026）

核心内容

悉尼工业市场在2026年第一季度展现出以下特点：

• 租金稳定：西悉尼主要工业租金保持稳定，范围在每平方米200至300美元之间。优质物业租金维持在200-250美元/平方米，次级物业租金为176美元/平方米。
• 激励措施上升：激励措施持续上升，达到历史最高点23%。这导致过去12个月西悉尼的净有效租金下降了4.6%。
• 租赁活动强劲：2025年全年租赁量达到705,000平方米，同比增长44%。外西区和西南区占租赁面积的89%。
• 空置率上升：2026年第一季度空置面积增至232,624平方米，占总面积的18%。转租空间占总可用空间的20%。
• 投资活动活跃：2025年全年交易量达到40亿美元，投资活动在2026年第一季度有所放缓，但预计全年将增加。重要交易包括阿里罗集团以4.38亿美元收购两处资产。
• 供应量减少：2025年新开发项目总面积为17万平方米，2026年预计新增供应量将减少至约10万平方米。
• 收益率稳定：核心市场收益率在4.75% - 5.75%之间波动，过去一年平均收益率紧缩了19个基点。

主要观点

租赁市场

• 外西区和西南区主导租赁活动：2025年租赁量达705,000平方米，同比增长44%。外西区和西南区合计占89%。
• 行业需求分布：运输/物流（29%）、零售商（22%）和制造商（21%）是主要租赁需求来源。
• 空置率攀升：2026年第一季度空置面积增至232,624平方米，空置率同比上升60%。
• 预承诺推动增长：65%的现有空间和27%的预承诺推动了租赁量的增长。

投资市场

• 交易量稳定：2025年全年交易量达40亿美元，投资活动在2026年第一季度开局较慢。
• 重要交易：阿里罗集团以4.38亿美元收购两处资产，推动市场活跃度。
• 收益率波动：核心市场收益率稳定在4.75% - 5.75%之间，过去一年平均收益率紧缩19个基点。

供应与开发

• 供应量减少：2025年新增供应量为17万平方米，2026年预计减少至约10万平方米。
• 开发项目：2026年预计完成的开发项目包括Hale Capital在Rosehill和Lidcombe的开发，预计新增供应量为105,000平方米。
• 空置空间分类：空置空间分为现有建筑、投机建筑和在建投机建筑，分别代表不同的市场状态。

关键信息

区域分析

• 外西区：

  • 租金范围：200-250美元/平方米
  • 空置面积：2025年第一季度为143,857平方米，占总面积的18%
  • 新增供应量预测：2026年预计新增供应量为105,000平方米（占总新供应的20%）
  • 收益率：4.75% - 5.75%

• 西南区：

  • 租金范围：350-475美元/平方米
  • 空置面积：2026年第一季度增至232,624平方米，占总面积的18%
  • 新增供应量预测：2026年预计新增供应量为84,000平方米（占总新供应的17.5%）
  • 收益率：4.50% - 5.00%

• 内西区：

  • 租金范围：220-300美元/平方米
  • 空置面积：2025年第一季度为143,857平方米
  • 新增供应量预测：2026年预计新增供应量为84,000平方米
  • 收益率：4.75% - 5.50%

• 南区：

  • 租金范围：405美元/平方米
  • 空置面积：2026年第一季度为143,857平方米
  • 新增供应量预测：2026年预计新增供应量为84,000平方米
  • 收益率：4.9%

市场趋势

• 激励措施增加：激励措施达到历史最高点23%，对租金形成下行压力。
• 租金增长放缓：尽管租赁活动强劲，租金增长却因激励措施而受到抑制。
• 投资信心回升：尽管第一季度投资活动较慢，但市场预期全年将有所回升。
• 空置率上升：多个区域的空置率在2026年第一季度攀升至新高，表明市场存在一定的供应过剩或需求不足。

图表与数据

• 工业空置面积：2026年第一季度空置面积达808,488平方米。
• 租赁面积：2025年全年租赁面积达705,000平方米。
• 新增供应量：2025年新增供应量为17万平方米，2026年预计减少至约10万平方米。
• 净租金：过去一年净租金保持稳定，平均为每平方米220-300美元。
• 收益率：核心市场收益率稳定在4.75% - 5.75%，过去一年平均收益率紧缩19个基点。

资产类型

• 优质资产：现代设计，良好状态与实用性，含10-30%办公组件，位于成熟工业区。
• 次级资产：设计较旧，状况合理/较差，劣于优质资产，办公室组件占比在10-20%。
• 接管代表：现有资产吸收、投机性开发或预承诺。

联系信息

• Ben Burston：ben.burston@au.knightfrank.com | +61 2 9036 6620
• Marco Mascitelli：marco.mascitelli@au.knightfrank.com | +61 2 9036 6620
• Landor Maciel：lando.maciel@au.knightfrank.com | +61 2 9036 6620
• Naki Dai：naki.dai@au.knightfrank.com | +61 2 9036 6620
• Jack Needham：jack.needham@au.knightfrank.com | +61 2 9036 6620