北京甲级写字楼市场报告_6页_1mb

北京甲级写字楼市场报告总结（Q2 2026）

核心内容概述

本报告总结了2026年第二季度北京甲级写字楼市场的供需状况、租金走势、空置率变化以及投资市场动态。整体市场趋于稳定，但区域间分化明显，部分区域因缺乏核心产业支撑而面临租金下行压力。同时，科技行业持续引领租赁需求，投资市场则呈现国内资本主导、产业型买家增加的趋势。

主要观点

1. 市场整体表现

• 租金：全市甲级写字楼平均净有效租金为每平方米每月219.2元人民币，环比下降0.8%，同比下降8%。
• 空置率：全市平均空置率环比上升0.1个百分点至15.9%，但同比下降2.5个百分点，显示市场库存吸收能力增强。
• 供需平衡：新增供应分阶段释放，但整体供过于求压力有所缓解，租赁需求呈现地域集中、行业聚集和本土租户主导的特点。

2. 区域市场分化

• 中关村：表现最佳，平均租金为每平方米每月251.4元人民币，环比上涨0.3%。空置率稳定在10%以下，受益于人工智能、半导体及私募股权公司的扩张。
• 中央商务区（CBD）：平均租金为每平方米每月231.9元人民币，环比下降0.6%，租赁活动以续租和小规模搬迁为主。
• 金融街：平均租金为每平方米每月336.7元人民币，仍为全市最高，但环比下降2.2%。
• 望京-九仙桥：平均租金为每平方米每月148.6元人民币，因缺乏核心产业支撑，租金面临较大下行压力。
• 东二环与东长安街：租金下降显著，空置率持续上升，区域竞争加剧。

3. 租赁需求特点

• 租赁需求主要集中在科技与创新行业，如人工智能、集成电路、数字金融等。
• 中关村、金融街和CBD等核心区域吸收能力强，而部分非核心区域面临空置率上升和租金下行压力。
• 国内租户占交易额的85%以上，外国租户需求有限，主要集中在少数公司。

4. 新增供应情况

• 第三季度将迎来多个新项目竣工交付，包括CBD Z3联盟项目、Z5大嘉未来中心、Z6愿景之地，以及望京-九仙桥的太古里二期第一阶段。
• 这些新增供应将加剧区域竞争，预计业主将提供更多激励措施吸引租户。

关键信息

租金与空置率数据

• 全市平均净有效租金：219.2元/平方米/月（环比-0.8%，同比-8%）
• 全市平均空置率：15.9%（环比+0.1%，同比-2.5%）

区域表现

• 中关村：租金上涨0.3%，空置率稳定，租赁韧性最强。
• 金融街：租金最高（336.7元/平方米/月），但环比下降2.2%。
• CBD：租金下降0.6%，租赁活动温和。
• 望京-九仙桥：租金148.6元/平方米/月，空置率上升，租金承压。
• 东二环与东长安街：租金下降最显著，空置率上升。

投资市场动态

• 投资主导者：国内资本主导市场，交易结构向产业型买家倾斜。
• 重点投资区域：中关村成为投资热点，科技与创新公司自用收购增加。
• 典型案例：
  • 智谱AI以3.61亿元收购中关村钻石大厦22,700平方米，用于AI研发。
  • 中国人寿以29.93亿元收购CBD Z10地块，规划为商业和金融用途，提升其地标资产组合。

市场趋势

• “Flight-to-quality”趋势加强，优质物业租金表现更稳定。
• 租户更倾向于选择具备产业支撑和成熟生态的物业。
• 投资者更加关注与产业基本面契合、具备长期发展潜力的资产。

结论

2026年第二季度，北京甲级写字楼市场整体趋于稳定，但区域间分化明显。科技行业持续引领需求，中关村表现突出。租金下行压力仍存在，尤其在缺乏产业支撑的区域。投资市场呈现国内资本主导、产业型买家增加的趋势，优质资产成为资本配置的首选。未来，随着第三季度新增供应集中释放，市场将面临更大竞争，租金承压可能加剧，但核心区域仍具吸引力。