2018年房地产行业投资策略：房地产长效机制将促进人口集聚-20171123-申万宏源-49页-3mb

房地产长效机制分析总结

核心内容

房地产行业长期发展受人口、城镇化、土地供给与制度改革影响。长效机制包括发展租赁市场、构建保障房体系、土地改革、房地产投资信托基金（REITs）和房产税改革，旨在促进人口与土地市场的统一，由人口红利向制度红利转变。

主要观点

• 人口与城镇化趋势：

  • 长期人口将向核心一二线城市聚集，但目前存在人口流动速度放缓和土地与人口发展不平衡问题。
  • 我国城镇化率自1995年起接近匀速提升，年均增速1.3%，预计2030年进入后期。
  • 人口出生率自1990年起逐步下行，2020年后将迅速下降，影响未来住房需求。

• 房地产长效机制的作用：

  • 租购并举将降低人口流动门槛，提升租房市场发展。
  • 保障房建设有助于吸引高素质人才和低收入群体，促进人口流动。
  • REITs的推行有助于拓宽房企融资渠道，促进市场化资本定价。
  • 土地改革有利于土地市场的统一规划与流转，提高资源配置效率。

• 行业短期发展趋势：

  • 短期内仍受政策调控影响，销售增速预计为0%，投资增速为4%。
  • 企业需适应政策调控，注重融资成本控制与土储管理。

关键信息

人口与城镇化

• 人口流动：未来经济将以五大城市圈为主要发展方向，流动人口主要因务工经商迁移。
• 出生率变化：1990年后出生率下降，2020年后将迅速下行，影响未来住房需求。
• 城镇化阶段：预计2030年进入后期，目前城镇化率约为57.35%。

土地供给与人口

• 土地供给不足：一二线城市常住人口增幅高于建设用地增幅，需加强土地供应。
• 三四线土地供给：预计未来土地供给将大幅减少，三四线城市供地占比由96%降至78%。
• 土地城镇化进度：低于人口城镇化进度，需政策引导以实现供需平衡。

房地产商业模式转型

• 开发商：以建筑商为主，从事商品房、保障房建设，资金来源为自有资金和银行贷款。
• 地产商：引入产业+地产概念，发展产业园区、特色小镇等，资金来源更广泛。
• 地产资本商：以资本运作为主，发展REITs等，资金来源包括公众募资等。

房地产融资与资金来源

• 融资结构：房企到位资金主要依赖销售回款和银行贷款，占比为2:3:5。
• 融资成本：国企与大型房企融资成本较低，有利于其在调控周期中保持稳定。
• REITs与ABS：长租公寓与REITs试点以国企为主，有助于降低融资成本和风险。

房地产投资标的

• 推荐标的：万科、招商蛇口、保利地产、金地集团等龙头房企具备融资成本优势，土储分散，受政策影响较小。
• 成长股：新城控股、蓝光发展、阳光城等可能受益于租赁市场和REITs发展。
• REITs标的：嘉宝集团等公司可能成为REITs的试点对象。

政策与市场影响

• 短期调控：政策调控将持续，影响销售和投资增速。
• 去库存措施：2015年Q4以来，全国商品房待售面积下降约1亿平米，但走势分化。
• REITs发展：REITs将促进资本市场合理定价，降低房企风险，但推进仍需时间。

国际比较

• 新加坡组屋：政府主导，价格由政府制定，保障房价稳定。
• 香港公屋：以公私结合方式提供住房，价格由市场决定，但供应有限。
• 国际经验：REITs的发展依赖政策支持与市场环境，税收优惠与灵活结构是关键。

投资建议

• 股票投资评级：
  • 增持：万科A、招商蛇口、保利地产、金地集团、华夏幸福等。
  • 中性：天房发展、中南建设、嘉凯城等。
• 行业投资评级：看好、中性、看淡，根据行业表现与市场预期。

法律声明

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