20180326-申万宏源-房地产_租赁市场建设与棚户区改造双轨并行_双轨制下的地产投资新逻辑_27页_1mb

房地产行业双轨制分析总结

核心内容

本报告围绕房地产行业“双轨制”展开，重点分析了租赁市场建设与棚户区改造对房地产市场发展的影响。随着房地产市场长效机制的推进，开发投资与地产销售的联系被逐步削弱，房地产市场开始进入“租购并举”与“棚改”并行的新阶段。一二线城市进入存量市场，三四线城市仍处于城镇化加速期，政策导向与市场发展呈现差异化特征。

主要观点

• 双轨制的必要性：一二线城市加速进入存量市场，租赁市场作用显著；三四线城市仍处于城镇化加速期，棚改带动市民化，是新型城镇化的关键举措。
• 租赁市场发展：租赁市场通过“广覆盖、挖存量、金融配套”政策推动规模化发展，预计2018年住房租赁带动新开工面积增长1.0%，开发投资增长1.9%。
• 农村土改与城市更新：农村土地入市、存量物业改造为租赁市场提供了低成本的土地来源，推动租赁住房产业的发展。
• 资金保障充足：各大银行与政府合作，授信资金总额超3万亿元，为住房租赁市场提供充足的资金支持。
• 城镇化与市民化：城镇化是三四线城市发展的主线，“三个1亿人”政策目标推动农业转移人口市民化，预计2020年户籍人口城镇化率将达45%。
• 棚改货币化：棚改货币化是“去库存”与“新型城镇化”结合的政策手段，对商品房销售有拉动作用，但未来棚改力度可能减弱，三四线市场将平稳降温。

关键信息

1. 房地产市场双轨制势在必行

• 一二线城市二手房销售占比提升，租赁市场发展迅速，政策推动下机构渗透率将逐步提高。
• 三四线城市城镇化率仍较低，棚改是推动市民化的关键手段。
• 2014-2016年期间，棚改施工套数增加，(常住-户籍)城镇化率差值逐步缩小。

2. 租购并举引导一二线市场平衡

• 政策支持租赁市场发展，包括租售同权、REITs试点、农村土地改革等。
• 一线城市租赁用地出让比例提升，土地购置费削减，带动开发投资增长。
• 农村集体建设用地试点，如北京、广州等，为租赁市场提供廉价土地。
• “二房东”模式推动存量物业改造，带动建筑装饰、家电等上下游产业。

3. 城镇化是三四线城市的十年发展主线

• “三个1亿人”政策目标推动农业转移人口市民化，提升户籍人口城镇化率。
• 2014-2020年，(常住-户籍)城镇化率差值将从18%缩小至15%。
• 农民进城难的主要原因包括城镇生活成本高、无住房、无工作等。

4. 棚改货币化资金充足

• 国开行、农发行以自有资金发行棚改贷款，总额逐渐走高。
• PSL发放量与三四线销售增速高度相关，但PSL新增资金量呈减少趋势。
• 棚改贷款发放总量为2017年PSL新增量的2.3倍，资金保障充足。
• 2017年棚改贷款发放量达19,963亿元，预计2018-2020年再改造各类棚户区1500万套。

5. 资金供给与政策支持

• 银、政、企共签约不少于3万亿元授信资金，支持住房租赁市场发展。
• 金融机构提供租赁住房开发贷款、个人租赁住房贷款等产品，推动市场规模化。
• 各大银行如工商银行、农业银行、中国银行等在多个城市提供住房租赁市场授信支持。

风险提示

• 利率整体上行
• 房企融资环境趋紧
• 新生人口不及预期

图表与数据

• 图1至图23展示了房地产市场双轨制、租赁市场发展、城镇化进程及棚改政策实施效果等。
• 表1至表9提供了租赁市场相关政策、试点方案、投资测算及重点公司估值等详细数据。

总结

本报告指出，房地产行业正在从“销售导向”向“租赁与棚改并重”转型。一二线城市关注租赁市场发展与存量改造，三四线城市则依赖棚改推动城镇化进程。政策支持与资金保障为租赁市场发展提供了坚实基础，而棚改货币化则有助于解决库存问题与市民化难题。未来，房地产投资将更注重政策导向与市场分化，开发投资增速将超市场预期，但需警惕利率上行、融资收紧等风险。